Летний сезон на рынке загородной недвижимости обещает быть оживленным, с хорошими показателями, но без сенсаций. В ближайшей перспективе, как прогнозируют эксперты, цены на недвижимость в пригороде будут оставаться стабильными (рост не выше инфляции), а наиболее востребованным в массовом сегменте станет жилье, похожее на городское. Редакция журнала «ФЭБ» провела анализ темпов строительства порядка 20 малоэтажных поселков под Оренбургом, а также изучила степень развитости инфраструктуры, в том числе с точки зрения удобства проживания на сегодняшний день.
Бестселлеры рынка
Если сравнивать лето 2014 и 2015 годов — они абсолютно разные с точки зрения настроений на рынке, тенденций и ожиданий, сообщают девелоперы.
Начало 2015 года запомнилось ожиданием на рынке: девелоперы не понимали, как отразится кризис на строительном, банковском сегментах. К середине 2015 года рынок оживился, когда стало окончательно понятно, что государство поддержит банковский сектор. Теперь в ипотеку по государственной программе субсидирования процентных ставок, по крайней мере до конца 2015 года, можно оформить и загородное жилье, причем не только квартирного типа, но и коттеджи и таунхаусы.
Бестселлерами загородного рынка стали квартиры в пригородных «трехэтажках» Оренбуржья, продающиеся по цене от 750 тыс. до 2 млн рублей. Это подтверждает, что на рынке сейчас царит среднеобеспеченный покупатель, стремящийся успеть до очередного кризиса вложить деньги в недвижимость или решить «квартирный вопрос».
Результатом стало изменение популярных форматов: вместо пусть маленького, но своего домика небогатые граждане покупают квартиры в «малоэтажках» или таунхаусах, дуплексах общей площадью, равной размеру улучшенной трехкомнатной квартиры (до 60-80 кв. м). На первый взгляд, получается парадокс: люди уезжают за город, но покупают при этом жилье, подозрительно смахивающее на городскую квартиру, разве что этажами пониже, да соседей поменьше. На самом деле никакого противоречия тут нет, как поясняют эксперты рынка, сейчас основная масса покупателей загородной недвижимости — это люди, для которых в слове «дача» или «загородный дом» нет ничего сладостного. И движет ими не столько любовь к природе и чистому воздуху, сколько простой расчет.
За 2 млн рублей в Оренбурге можно купить разве что «однушку» приличного вида, в ближнем пригороде в «малоэтажке» на эти деньги - уже «двушку» либо таунхаус. То есть за ту же цену покупатель будет иметь 2–3 спальни, при этом поселок будет располагаться максимум на 5–10 км дальше оренбургской квартиры в районе массовой застройки. Реализация квартир в МЖД (малоэтажных жилых домах) увеличилась почти в 3,5 раза, при этом предложение выросло в 2 раза, что дает покупателю возможность широкого выбора.
Хороший старт взял, к примеру, «Гранатовый квартал» (п. Заречье): из четырех заявленных «трехэтажек» – построено 2, возводится третья, 50 % квартир уже выкуплено; «Золотой квартал» (п. Нежинка) – заявлено строительство 62 трехэтажных домов, на сегодняшний день построено 14 – 50 % квартир также уже имеют своих владельцев. Поселок Перовский завершает строительство 3 последних 18–квартирных домов (из 12 заявленных), сдача – 1 июля текущего года, по объему проданных квартир поселок можно смело назвать одним из лидеров на оренбургском рынке недвижимости – 90 % квартир на сегодняшний день выкуплено.
Пожалуй, главное преимущество приобретения загородной недвижимости – это сельские тарифы на коммунальные услуги, которые на 30 % ниже городских. Также, что для многих немаловажно, новые поселки чаще обеспечены охраной, предусмотрены видеонаблюдение, парковочные места.
Из коттеджа – в дуплекс
Предложение на рынке МЖД жилья средней площадью от 60 кв. м до 157 кв. м увеличилось, но спрос при этом не особо возрос, замечают специалисты отделов продаж. А потому застройщикам приходится переориентироваться, и порой полноценные коттеджи превращать в «дом на два хозяина». Такой выход, к примеру, нашел застройщик поселка Ясная поляна (район п. Нежинка).
Застройщики новых коттеджных поселков, учитывая опыт других регионов и результаты продаж, в свои проекты, генпланы изначально включают застройку домов и квартир для покупателей разного достатка. По этому пути пошли в Заречье, где наряду с элитными домами строится «Гранатовый квартал» – жилье эконом-класса, «Перовский», «Приуралье». Позже дома с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами стали строиться и в поселках Экодолье, Крона.
В обмен на квартиру
Дома среднего класса ценой от 3,5 млн руб., пожалуй, испытывают бОльшие трудности в реализации. Спрос на недвижимость в ценовом сегменте от 5 млн и выше (п. Ростоши-2 и «Рижский квартал» – район «Ростошинских прудов»), где дома вовсе не быстро находят своего покупателя, готового приобрести такой дом за «наличку». Но у этих домов есть свои преимущества: площадь 230-250 кв. м, два гаража и городская прописка – со всеми вытекающими последствиями, в том числе более развитая инфраструктура. Как поясняют девелоперы, учитывая факт низких темпов реализации, сегодня предлагаются разные варианты приобретения больших домов: в рассрочку, в обмен на городскую квартиру с доплатой и прочее, а потому потенциальным покупателям нужно постоянно мониторить данный рынок.
Спрос на участки растет
Отмечается спрос в сегменте участков с коммуникациями и подъездными путями, забором вокруг поселка. Это новый тренд для молодых и активных, для тех, кто не может сразу потратить большую сумму денег на покупку загородной недвижимости, поясняют эксперты. Построить дом своей мечты (или по готовому типовому проекту застройщика) сегодня можно на территории поселков Дворянский (район п. Нежинка), где возведено 2 дома (из 88), Серебряный век (п. Пригородный) – рассчитан на 200 домов (в 2 домах уже есть первые поселенцы, еще 6 семей сменят городскую прописку на сельскую ближе к зиме текущего года). Больше 30 индивидуальных строений возведено в п. Приуралье (всего на застройку отведено 3500 участков). Открыта продажа участков в п. Марьино (направление – Беляевское шоссе, с. Благословенка) – построено 4 дома, заложен фундамент еще для 7 домов, всего планируется возведение 1488 строений, до конца 2016 года, по словам застройщика, будут проведены все коммуникации. Ни одного свободного места под застройку не осталось в Перовском – выкуплено 254 участка, т. е. 100 %, застроено на 90 %. Всего два последних участка под индивидуальную застройку осталось в коттеджном поселке Нежинка.
Инфраструктура на бумаге
Новые «помещики» предъявляют к застройщикам загородных поселков вполне городские требования. Им нужны нормальные дороги, Интернет, школа, садик, поликлиника, спортивные комплексы, магазины и автобусы. И, как оказалось, не все могут похвастаться и предложить достойную инфраструктуру. У большинства из существующих поселков социальные объекты пока только на бумаге, что застройщики объясняют рядом причин: неясностью с демографической ситуацией в новом поселке, то есть сколько поселится семей с несовершеннолетними детьми, тем, что право строительства в будущем муниципальных соцобъектов на специально отведенных участках с коммуникациями передано органам местного самоуправления и пр.
Несовпадение проектных деклараций и готовых строений присуще практически для всех поселков. Реально же построенных или на стадии строительства детских садов и школ – по пальцам одной руки посчитать. Например, в рекламирующем суперкомфортную территорию проживания Экодолье по проекту запланировано строительство 4 детских садов и двух школ. На сегодня, за 5 лет существования поселка, построен и функционирует один муниципальный детский сад, в следующем году начнется строительство второго, но частного детского сада и частной школы. А пока родители вынуждены пристраивать и возить детей в городские учебные заведения либо пользоваться организованной развозкой (две ближайших школы находятся в п. Карачи и Южном, в п. Ивановка их нет, в п. Весеннем – только начальная школа). Достраивается детский сад в п. Крона, начало строительства школы предполагается в ближайшее время.
Реконструируется дом под частный сад в Ясной поляне. Получено разрешение на строительство частного сада и школы в поселке «Золотой квартал». Вот, пожалуй, и все. Все остальные поселки кивают на инфраструктуру, которая уже давно функционирует в поселках Нежинка, Пригородный, Покровка и других.
Сложнее дела обстоят с поликлиниками. Новоиспеченные жители с сельской пропиской будут относиться теперь к местным лечебным учреждениям, чаще – это амбулаторные кабинеты, фельдшерские пункты, в лучшем случае – к ЦРБ, которые, кстати, сказать, всегда испытывают дефицит квалифицированных, узких специалистов. Больше всех в этом смысле могут пострадать жители Экодолья – там по полному проекту планируется 4000 домовладений (в том числе квартир) и Приуралья, где поселится 3500 семей, где школа и детский сад здесь также предусмотрены, то о строительстве поликлиники речи нет.
Получается, обладатели загородных апартаментов - заложники обстоятельств: перебираясь поближе к природе, становятся дальше, во всех смыслах этого слова, от цивилизации… А проблема отсутствия достаточного количества мест в школах, садах, поликлиниках ложится теперь полным грузом на местные органы самоуправления. И если п. Нежинка, по данным экспертов, имеет достаточный бюджет, то остальные сельские поселения этим похвастаться не могут.
И еще сюрпризы
Как отмечалось ранее, многие оренбуржцы меняют городскую прописку на сельскую из-за выгодных тарифов на «коммуналку» в будущем. Но есть одно «но»: затраты на проведение жизненно необходимых коммуникаций ложатся на правообладателей земельных участков новых поселений.
Как поясняет Дмитрий Никифоров, директор Оренбургского филиала «Ростелеком», основная проблема – это высокая удельная стоимость строительства, а в последующем и эксплуатации телекоммуникационной инфраструктуры. Кабельная канализация, как правило, не закладывается при проектировании объектов. Ее строительство после сдачи малоэтажных поселков в эксплуатацию оказывается еще дороже, чем на этапе стройки, в связи с затратами на восстановление благоустройства территории. Единственный выход, говорит эксперт, – это аренда опор линий электропередачи и освещения для размещения линий связи. Однако условия и стоимость аренды в зависимости от собственника опор могут существенно отличаться, что зачастую сводит всю экономическую эффективность строительства к нулю. Проблема высокой удельной стоимости строительства в малоэтажных поселках решается индивидуально, с заключением соответствующих договоров на подключение с собственниками жилья и земельных участков. Администрации поселков, как правило, не имеют достаточных средств для софинансирования инвестиционных проектов.
- Что касается вопросов размера единовременной оплаты за подключение, то они решаются индивидуально и зависят от проектной стоимости объекта строительства. При этом мы не перекладываем весь «груз» инвестиционных затрат на плечи наших абонентов, - уточняет Дмитрий Никифоров. - Стоимость ежемесячных платежей за услуги связи для жителей пригорода ничем не отличаются от абонентской платы, установленной для горожан. Все тарифные планы «Ростелекома», предназначенные для подключения в городе, доступны и для малоэтажных поселков.
В то время как некоторые альтернативные операторы оставляют абонентам пригорода возможность для подключения только премиальных тарифных планов с самой высокой стоимостью.
О своих нюансах и возможных проблемах, с которыми могут столкнуться владельцы земельных участков и те, кто принял решение строиться самостоятельно, рассказали специалисты Оренбургского филиала ОАО «ЭнергосбыТ Плюс».
- Если говорить о малоэтажном строительстве, то «ЭнергосбыТ Плюс» поставляет электроэнергию и рассчитывает жителей поселков Пригородный, Куйбышева, частично Подгородняя Покровка, Нижнесакмарский, Ростоши, п. 9 января, Берды и другие. Перед началом строительства застройщику необходимо запросить технологические условия для присоединения у электросетевой компании, иначе будут трудности с вводом дома в эксплуатацию. Если дом строится на месте, где было ранее какое-то жилье, то обратиться надо в «ЭнергосбыТ Плюс» для осуществления переноса прибора учета, - поясняет руководитель пресс-службы компании Гализа Амергалиева. – Предупреждаем оренбуржцев, что при покупке земельных участков на начальном этапе строительства надо внимательно подходить к вопросу коммуникаций. Практика показывает, что многие горожане строят коттеджные дома в дачных массивах, к сожалению, не осознавая, что не все садовые товарищества могут обеспечить должным качеством энергоснабжения своих садоводов. Построенные практически полвека назад электросети дач зачастую не выдерживают нагрузок. Но это касается точечной застройки. В районе строительства малоэтажных поселков таких случаев пока не было.
Нельзя не сказать о водоснабжении. Так, например, ООО «Оренбург Водоканал» сегодня обслуживает не только жителей Оренбурга, но и население, проживающее в малоэтажных посёлках. Среди них – Ростоши, Куйбышева, Солнечный, Пруды, Бердянка, Самородово, Краснохолм, Городище, Весенний, Нижнесакмарский, Каргала, Холодные Ключи, Кушкуль, Экодолье, Перовский и Приуралье.
В процессе обеспечения абонентов посёлков холодным водоснабжением есть немало проблем, и зависят они в основном от специфики каждого поселка, поясняют специалисты компании. В то же время данные проблемы не отличаются в целом от городских, и их решение – такая же первоочередная задача.
- Особенно часто возникают вопросы, связанные с поддержанием на должном уровне сетей и сооружений, сокращением потерь воды, улучшением качества предоставляемых услуг и обслуживания абонентов, с перспективными планами застройки пригородных поселков, подключением новых абонентов и строительством новых сетей и сооружений, - высказывается генеральный директор ООО «Оренбург Водоканал» Михаил Иванов. - Для решения вопросов водоснабжения с собственниками жилья заключаются индивидуальные договоры. Тарифы на водоснабжение в малоэтажных посёлках установлены в соответствии с Приказом Департамента Оренбургской области по ценам и регулированию тарифов №123-В от 16.12.2014 г.
Конечно, с точки зрения обеспеченности инженерной инфраструктуры часто приводят в пример Экодолье - федеральный проект, который реализуется на основе государственно-частного партнерства. В поселке все проведено за счет средств бюджета, жителям же остается только смонтировать внутренние инженерные сети. Казалось бы, это должно прилично удешевить предлагаемое жилье и сделать его одним из самых низких на рынке. Но как подметили покупатели, наличие областного финансирования не сделало данный проект более выгодным с точки зрения цены на недвижимость с участком: вопреки ранним заявлениям, стоимость здесь вполне сопоставима с общепринятой. Скорее всего, желание получить дополнительную рентабельность пересилило социальную значимость проекта. А, например, застройщики п. Крона пошли по другому пути: дома были построены за счет инвестора, сданы в эксплуатацию со всеми коммуникациями, после чего началась продажа готовой недвижимости.
Куда въезжать будем?
Больше всего негативных отзывов, в частности на порталах бескрайнего Интернета (флап.ру), встречается, как ни странно, в адрес одного из флагманов загородного строительства – п. Экодолье. Потенциальные покупатели и те, кто поселился там недавно, бурно обсуждают технологии и качество строительства жилья (не самого дешевого на рынке, как отмечалось). Вот выдержки некоторых из них. Александр Романов: «Тот дом, который я приобретаю, является выставочным и поэтому более менее построен с оценкой 4». Бринкманн Рус: «Нам представляется, что достоинства поселка Экодолье неоспоримы, на самом деле - это простецкие капитальные сооружения из блоков и кирпича для холодного Оренбуржья… Но почему-то очень дорого не только для Оренбурга, но и для Москвы, и при отсутствии какой-либо, даже черновой, отделки…». Андрей Владимиров: «Вы почитайте форум Экодолья, где пишут люди, не один и не два, как там строят по якобы ГОСТам, и как надо постоянно присутствовать на стройке, если не хочешь, чтобы через год дом развалился или чтобы свистало из всех щелей». Негативной информации в Интернете об остальных поселках гораздо меньше либо вовсе пока нет. Связано ли это с пристальным вниманием к пилотному проекту или просто в Экодолье проживают наиболее активные люди, можно только гадать. Но в итоге вырисовывается такая картина, что на сегодняшний день у пилотного поселка есть свои плюсы: наличие соцобъектов, в том числе почтового отделения, детских площадок, комплексов, магазинов, банкоматов и прочее, с другой стороны – наличие отзывов горожан, променявших долговечные квартиры монолитных высоток на «демоверсии» домов. Остальные поселки, как показал анализ, также далеки от идеала: отсутствие соцобъектов, отставание по срокам строительства, в частности проведения инженерных коммуникаций, наличие негативных слухов.
Хотя справедливости ради надо отметить, что у горожан появился довольно широкий выбор вариантов покупки загородной недвижимости. Увеличился рост заявок от населения из районов области, желающего приобрести жилье в пригороде Оренбурга. В первую очередь приобретается жилье, полностью готовое к сдаче. И это неудивительно, ведь покупатели стремятся поскорее въехать в только что купленную квартиру, а не ждать получения ключей от заветного жилья годами.