Рынок агентств недвижимости стабилизировался. Несмотря на то, что по своей структуре он по-прежнему дисперсный – в областном центре в сегментах жилой и коммерческой недвижимости работает около 200 агентств. Однако доля сделок с участием риелторов, а значит, и доверие к профессии растут. Так, доля сделок по купле-продаже жилья при посредничестве риелторов увеличилась в 2014 г. на 5 % и достигла, по некоторым оценкам участников рынка, 45 %.
По данным Управления Росреестра по Оренбургской области за первые полгода текущего года значительно увеличилось количество зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья. По сравнению с 2013 годом данный показатель вырос на 34,7 % и составил 1800 договоров. На 14,9 % увеличилась регистрация ипотеки объектов недвижимости.
Незначительно снизилось количество сделок с жилыми помещениями – на 4,6 % (70 175 – 1-е полугодие 2013 г., 66 932 – 1-е полугодие 2014 г.), земельными участками – на 6,1 % (60 312 – 1-е полугодие 2013г., 56 652 – 1-е полугодие 2014 г.). А это значит, что работы риелторам вполне хватает.
По словам экспертов, сделки по купле-продаже без посредников уходят с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего
знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными.
«ФЭБ» попытался выступить в роли «продавца» недвижимости и определить для себя топ-10 профессионалов среди риелторов, которых, напомним, в Оренбурге насчитывается около 200 (не говоря уже о частных маклерах).
Первое, что мы для себя определили – внушительный среди риелторов список компаний, у которых практически отсутствуют на сегодняшний день варианты попасть в элитную группу. То есть те компании, которые обладают неоднозначной репутацией и вокруг которых муссируются разного рода слухи.
Опросив экспертов и проанализировав открытые источники бескрайнего Интернета, в том числе отзывы потребителей, сложилась некоторая картина. В данный список попали следующие агентства: «Арабелла», «Альтернатива-2», «Жемчужина», «Дарина», Центр недвижимости, «Блеск», «Дифар», «Бастион».
По словам экспертов, именно характер «товара» делает риелторские фирмы очень уязвимыми с точки зрения имиджа. Риелторы любят повторять, что их главный капитал – доброе имя. Формируется оно долго и сложно, разрушается – в один момент. Любые скандалы (или даже намеки на скандалы) способны подмочить репутацию агентства. А потому эти компании мы для себя отсеяли сразу. Негативные отклики или отсутствие их, конечно, не могут объективно говорить о непрофессионализме названных компаний (причины могут быть разными), но, пожалуй, любой потребитель интуитивно поступит именно так.
На пике популярности
На оренбургском рынке много агентств недвижимости, которые имеют, напротив, хорошую репутацию – и среди коллег, и среди клиентов. В любой риелторской фирме ведется счет повторных обращений и обращений по рекомендациям. Несмотря на эффективность «сарафанного радио», многие игроки рынка активно используют все возможные рекламные каналы с широким охватом аудитории, да и в целом проявляли высокую активность в продвижении. Это особенно актуально для нашего региона, который задал себе неплохой темп – до 15 % ежегодный прирост по вводу объема жилья. В тройку лидеров по количеству рекламных выходов за I полугодие 2014 года по нашим исследованиям, в том числе анализу поисковых систем, ведущих СМИ, наружной рекламы вошли: Первое городское бюро недвижимости, «Милана», ОИЖК. Эти компании, несмотря на то, что существуют на рынке не первый год и имеют большое число совершенных сделок, достаточные штаты квалифицированных специалистов, урезать бюджеты на рекламные и промоакции не собираются, разве что корректировать их в зависимости от ситуации на рынке.
Стоимость услуг – не главное?
По итогам опроса выяснилось, что определяющим фактором для оренбургских потребителей услуг является стоимость. Это, безусловно, важный фактор, однако не решающий. Есть более существенные показатели, внимательно изучив которые, удастся выбрать надежное агентство недвижимости. Задача риелтора, по сравнению с задачей продавца даже самого сложного и дорогого технического товара, несоизмеримо труднее: он продает не товар, а услугу. Как говорят эксперты, если люди, пришедшие на работу в агентство недвижимости, не умеют продать услугу, долго они в профессии не задерживаются. Невыгодно, знаете ли.
На последней строчке оказалось «наличие добровольной сертификации», это говорит о том, что не все потребители услуг четко понимают насколько это важно. Напомним, в 2002 году обязательное лицензирование риелторской деятельности было отменено.
На смену ему пришла добровольная сертификация, закрепленная общероссийским стандартом. Как уверяют специалисты продаж недвижимости, прохождение добровольной сертификации агентствами – это дополнительное подтверждение того, что компания пришла на рынок всерьез и надолго. Сертификация (а также участие в профессиональных сообществах) – надежный способ сохранить на рынке цивилизованные отношения между участниками. Кроме того, это дополнительная уверенность клиента в той компании, куда он обратился. Случайные компании, «однодневки» не смогут получить сертификат – ведь для этого надо соответствовать более чем 60 пунктам серьезных требований и застраховать свою ответственность перед клиентами. К тому же сертификация означает работу по единым стандартам на рынке.
Десятка лучших
Из оставшегося списка распределили компании по следующему принципу – крупные компании, имеющие в штате более 4 аттестованных специалистов, предлагающие широкий спектр услуг, и средние компании, которые также положительно зарекомендовали себя на рынке услуг. У них, как правило, на порядок меньше количество проведенных сделок, но совершенно не означает, что они работают хуже. И в том и другом случае сделкой занимается не один конкретный исполнитель, а целая команда агентства и другие специалисты, сопровождающие сделку. Система контроля за сделкой и ответственности - многоуровневая, в ответственных компаниях каждая сделка проходит только с письменного разрешения юриста и руководителя. В то же время размер комиссионных у агентств недвижимости выше, чем у индивидуальных агентов. Сумма комиссионных может выражаться в фиксированной сумме либо в процентах от продажной стоимости недвижимости. Стоимость услуги также может указывать на характер работы с клиентом. Как поясняют эксперты, серьезный разброс в ценах на услуги наблюдается абсолютно у всех агентств, даже у существующих на рынке более 7 лет. Тому причин много.
Во-первых, все та же конкурентная среда. Многие агентства боятся оценить себя дорого и потерять клиентов. Ведь потребители в большинстве своем еще не понимают, что дешево, это не значит хорошо, и чем меньше просят риелторы, тем больше будет недобросовестной работы с их стороны. Другое дело, что у каждого агентства свои расчеты и свои затраты. Для одних извлечение прибыли является средством к существованию, для других – к дальнейшему развитию и совершенствованию предоставляемых услуг. К примеру, агентство за свои услуги просит 35 тысяч рублей по проведению купли-продажи жилой недвижимости. Агент занимается сделкой примерно два месяца. Уже 17,5 тысяч в месяц. Минус налоги, минус затраты. Если кто-то соглашается выполнить услугу за меньшую стоимость, то он, скорее всего, будет на всем экономить: на рекламе, на просмотрах, часть операций ляжет на плечи клиента.
Во-вторых, видимый разброс в ценах, быть может, является следствием отсутствия единого определения услуги. Ведь что такое, к примеру, оформление земельного участка? Под одним этим названием может скрываться простая сделка купли-продажи участка, а может и выделение земельного надела, переоформление категории земель или включение геодезических работ по межеванию и согласованию сторон с соседними участками. А потому профессионалы своего дела не будут скрывать всей полноты информации. И, что называется, «на берегу» будут договариваться с клиентом об окончательной цене сделки.
Далее, чтобы определить ТОП-10, учитывалось множество факторов: количество положительных отзывов за первое полугодие 2014 года, наличие квалифицированных специалистов со стажем работы не менее 3 лет, наличие добровольной сертификации, удобство расположения, наличие широкого спектра услуг, в том числе дополнительных.
В ТОП-10 справедливо вошли компании, время работы которых на рынке недвижимости достаточно большое, что является свидетельством стабильной и успешной деятельности агентства. Такие организации, как Первое городское бюро недвижимости, «Милана», ОИЖК, «Регион-Риелт», как правило, располагают обширной базой данных, а это значит, для клиента будет быстрее найдена жилплощадь или сдана в аренду собственная. Практика показывает, что агентства, перешагнувшие пятилетний рубеж, выдержали серьезную конкуренцию и доказали свой профессионализм.
В то же время не стоит слишком настороженно относиться к молодым компаниям, как, например, «Консул», «Практика» или «Тетя Света». Зачастую их основателями являются опытные риелторы – выходцы из крупных агентств недвижимости, которые со временем «подтягивают» своих коллег из таких же больших компаний. Молодое агентство заинтересовано в создании доброго имени, а значит, к каждому клиенту здесь относятся особенно трепетно.
Но таких преимуществ, какие сегодня имеют лидеры, у молодняка, понятно, еще нет. Так, Первое городское бюро недвижимости, несомненно, имеет наибольший авторитет и опыт работы на рынке, пользуется доверием не только покупателей, но и, что важно, недвижимости. «Милана» активно завоевывает рынок, работая во всех его сегментах, а риелторское подразделение ОИЖК пользуется мощью всего холдинга.
Дополнительным преимуществом агентств недвижимости с большим стажем является полный спектр оказываемых услуг. Чем шире этот список, тем серьезнее компания. По–прежнему лидируют в этом плане Первое городское бюро недвижимости, «Милана», ОИЖК. Помимо аренды недвижимости, они решают вопросы обмена и купли-продажи жилых объектов, оказывают помощь при ипотечном кредитовании, предоставляют полный спектр риелторских услуг, занимаются инвестированием в строительство (то есть уже поднялись до уровня девелопера, как, например, Первое городское бюро недвижимости) либо имеют эксклюзивное право продавать квартиры от застройщика. Следует также обратить внимание, оказывает ли фирма такую дополнительную услугу, как бесплатная юридическая консультация. Ведь между сторонами могут возникнуть разногласия, что случается довольно часто, а с помощью грамотного юриста, работающего в агентстве, стороны смогут разрешить конфликт в самом его начале.
Важным показателем является предоставление такой услуги, как «эксклюзивный договор». При анализе риелторских компаний выяснилось, что не все из них могут предложить ее. Хотя это единственный вид сотрудничества, позволяющий получить качественный сервис на максимально выгодных условиях для потребителя услуг. То есть агентство будет рекламировать недвижимость конкретного потребителя, поместив ее в эффективные рекламные источники, возьмет все предварительные переговоры на себя, оградит клиента от общения с множеством других агентов и риелторов и, возможно, еще сделает немало действий, чтобы достичь главной цели - продать недвижимость. А это требует больших затрат сил, времени и денег. Как уверяют эксперты, только «эксклюзивное право на продажу» позволяет риелтору оказать качественную услугу клиенту, так как он, имея реалистичные ожидания заработать, знает, что не только он имеет обязательство перед своим клиентом, но и клиент тоже несет обязательство перед риелтором в виде исключительного права продажи своей недвижимости. Именно поэтому он является наиболее выгодным видом сотрудничества. Такой договор клиенту, по нашей информации, предложат в компаниях, лидирующих в первой тройке нашего рейтинга.
Не менее важным является и непрерывное обучение сотрудников, повышение их квалификации. Ведь хорошая услуга может быть оказана только знающими людьми, юридически и психологически подкованными, своевременно ознакомленными со всеми нововведениями, необходимыми для проведения сделки. В пользу лучшей десятки можно с уверенностью добавить, что в представленных организациях ТОП-10 у руководства всегда находится время и возможность проводить регулярное обучение и аттестацию своих сотрудников. Эти компании работают на результат. Их клиенты со своими выстраданными желаниями: «куплю квартиру или комнату», «продам загородный дом», «сниму квартиру» и т. д., не становятся на «поточный конвейер», а получают достойное внимание со стороны агентов.
«За» и «против» девелоперов
Итак, судя по статистике, 55 % участников рынка недвижимости все еще уверены, что можно обойтись и без услуг риелторов, потому как можно сэкономить приличную сумму средств. Другие 45 % считают, что каждый должен заниматься своим делом, и этот вопрос лучше поручить профессионалам (при условии, что в выбранном агентстве действительно работают профессионалы). Мы же подытожим достоинства и недостатки (условные) каждой позиции.
Спор о том, нужно ли агентство для помощи в проведении сделки, видимо, будет жить до тех пор, пока существует рынок недвижимости. Возможно, когда-нибудь, когда рынок станет абсолютно прозрачным и не будет нести в себе никаких рисков, необходимость в профессионалах рынка отпадет. Хотя опыт зарубежных стран показывает, что это не так. В любом случае всегда найдутся люди, которые в силу занятости либо просто нежелания будут поручать данную работу профессионалам. Пока их помощь неоценима. При единственном условии: если эту помощь будет оказывать настоящий профессионал – честный и надежный. Выбор остается за потребителем.