Загородная недвижимость…все-таки движется!

Да, движется, но пока медленно и недалеко, а именно, неспешно расползается по вектору Оренбург-Орск.. «Строительный бум», который можно наблюдать в черте города, за его пределы, собственно, и не выходит: коттеджный пригород живет по своим законам. Крупных строек в округе всего 5: «Крона», «Гринхаус», «Радужный», «Весенний» и коттеджный поселок в районе с. Ивановка. Ответим же на почти философский вопрос: «Откуда берутся поселки, и что их и нас ждет в ближайшем будущем?»

Таунхаусы появились в 19-м веке. Тогда это были “родовые гнезда” зажиточного населения Англии. Таунхаус сегодня - это удачный гибрид городской квартиры и загородного дома. Он представляет собой комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером 1-4 сотки. Площадь такого коттеджа – 150-300 кв. м., как правило, имеется гараж на 1-2 автомобиля. Первый этаж квартиры традиционно занимает гостиная, кухня и подсобки, а жилые и рабочие помещения расположены на втором и третьем. Все уровни оснащены отдельными санузлами.

Коттеджный поселок – это комплекс коттеджей, которые выполнены в едином архитектурном стиле, и имеют единую систему отопления, газоснабжения и иных инженерных коммуникаций. Естественно, коттеджи могут отличаться числом этажей, площадью, планировкой и другими характеристиками. По европейским меркам коттеджным поселком следует считать комплекс как минимум из 50-60 жилых строений, имеющий не только набор коммуникаций, но и общую инфраструктуру: детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы.

Застраиваемые в настоящее время поселки весьма различаются между собой. Как по размеру, так и по составу и виду домов, а также по основному источнику финансирования.

«Крона» - обширный поселок с несколькими видами домов, выросший из задуманного еще 10 лет назад плана постройки поселка нефтяников. Таким образом, строительство велось на уже проложенных ранее коммуникациях, наличие которых является основной проблемой при планировании загородной застройки.
В поселке присутствуют три вида домов: таунхаусы (на 4 квартиры), индивидуальные коттеджи мансардного типа и одноуровневые дома бизнес-класса.

Директор проекта Анатолий Волоснев в интервью нашему изданию признался, что проект «попал» в весьма удачный период времени: на этапе строительства цены на основные строительные материалы были относительно низкими, что сказалось, в конечном счете, на итоговой себестоимости дома и, как следствие, цене квадратного метра.
По данным маркетингового исследования рынка застройки коттеджных поселков г. Оренбурга, проведенного ТПП Оренбургской области в прошлом году, приемлемая цена 1 кв. м. дома в коттеджном поселке для 40 % респондентов находится в диапазоне 13000-15000 рублей, для 20 % - 16000-20000 рублей, для 10 % - 21000-25000 рублей, для других 10 % - 26000-30000 рублей. 20 % респондентов не ответили на данный вопрос. То есть наиболее востребованным на сегодняшний день является недорогой вариант загородного жилья.

Таунхаусы представляются, как правило, экономичной альтернативой отдельному загородному дому. Себестоимость поселка таунхаусов существенно ниже, чем коттеджного поселка. Это достигается меньшими затратами на строительство и экономией земли, которую занимает поселок. Поэтому те же жилые метры в таунхаусе стоят, как правило, в 2-3 раза меньше, чем в отдельном коттедже. Сниженными будут и расходы на эксплуатацию такой загородной квартиры. При этом поселок таунхаусов обладает теми же преимуществами, что и коттеджный поселок, - автономными коммуникациями, развитой инфраструктурой и земельным наделом для каждого хозяина.

Однако, несмотря на репутацию таунхаусов как жилья эконом-класса, ООО «Грант» реализует необычный проект элитного поселка из построек такого типа. Квадратный метр здесь в 2 раза дороже, применяются более дорогие строительные материалы (например, облицовочный кирпич цвета «шоколад» везется из Саранска, используется более дорогой утеплитель). Поселок располагается в престижной зоне с одними из самых высоких цен на землю – последнем неосвоенном участке пос. Ростоши.

«Радужный» и «Весенний» - сравнительно небольшие проекты, в составе которых также представлены таунхаусы и индивидуальные дома, причем последних запланировано в 2-3 раза меньше.

В ЖК «Весна» расположатся не только уже привычные для оренбуржцев таунхаусы, но и так называемые дуплексы – несколько более просторный вариант жилья, построенный по аналогичному принципу. Дуплексы или, проще говоря, два дома, объединенные боковой стеной и крышей, сегодня являются одним из наиболее популярных форматов недвижимости в Европе и Америке.

А кто инвестор?

Все перечисленные стройки ведутся на деньги частных инвесторов. Особняком в этом плане (хотя не только в этом) стоит запланированный коттеджный поселок близ села Ивановка, в застройке которого участвуют бюджетные деньги. Этот проект поддержан администрацией области и призван обеспечить жильем широкий круг людей. 3500 быстровозводимых каркасных домов – это загородное строительство в массы. Курирует проект партия «Единая Россия» (главный координатор – депутат ГД Александр Коган) в рамках программы «Свой дом» нацпроекта «Доступное жилье». В настоящий момент завершается строительство завода объемно-модульного домостроения, проектная мощность которого 500 домов в год. Пуск производственной линии, предоставленной немецкой компанией Weinmann, запланирован на начало 2009 г. Таким образом, при таких темпах, завершение строительства поселка можно ожидать только через 7 лет.

Особенностью данного проекта является то, что строительство поселка решено начать фактически в «чистом поле», на участке, к которому не были проведены никакие коммуникации. Государство возложило эту задачу, в частности, на «Оренбургэнерго» и «Оренбургоблгаз», которых обязали до 1 ноября текущего года подвести к будущему поселку свет и газ. Второй по важности вопрос, возникающий при проектировании нового поселка, а именно строительство объектов социальной инфраструктуры, взялось решить МО «Оренбургский район», которое обязали разработать и согласовать с компанией-застройщиком график финансирования строительства этих объектов.

Кроме крупных застройщиков, по  словам наших экспертов, на рынке также присутствует ряд мелких частных инвесторов, выкупающих небольшие участки (прирезок к существующим поселкам) под постройку 4-5  домов. Такие микро-проекты привносят дополнительную конкуренцию на рынок загородной недвижимости, уровень которой представитель  ЖК «Весна» считает очень высокой: «Количество предложений со стороны девелоперов существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более придирчиво относиться к предлагаемым вариантам и, в свою очередь, вынуждает продавцов быть более адекватными при оценке выставляемой на рынок недвижимости». Но основное внимание покупателей сегодня привлекают самые крупные поселки «Крона» и «Гринхаус».

Откуда есть-пошли оренбургские коттеджи?

Как уже упоминалось ранее, коттеджный поселок в истинном  значении данного понятия должен представлять собой некий набор жилых построек, выполненных в едином архитектурном стиле. Существующие на сегодняшний день и наиболее известные поселки (к примеру, Ростоши, Пригородный) представляют собой фактически набор частных домовладений, не имеющих между собой ничего общего.

Рынок застройки коттеджных поселков г. Оренбурга фактически только начинает развиваться. Освоение пригородов началось с индивидуального строительства. Велась активная покупка земельных участков со старыми постройками и дальнейшим возведением на их месте новых объектов по индивидуальным проектам.

В середине 90-х годов, когда вблизи Оренбурга появились «ведомственные» коттеджные поселки газовиков и нефтяников, в них были предусмотрены все условия – коммуникация и инфраструктура. В то время загородная собственность говорила о благосостоянии и успешности. В 90-х загородную недвижимость возводили для статуса – строили огромные дома, иногда до четырех-пяти уровней, до 1000 кв.м.

Сегодняшний оренбургский рынок загородной недвижимости можно разделить на несколько категорий, у каждой из которых свои особенности. Как и любой рынок жилья, загородная недвижимость, во-первых, делится на первичную и вторичную. Рынок вторичной недвижимости остается большим по отношению к первичному рынку.

На сегодняшний день, если судить о уже существующих предложениях,  рынок загородной недвижимости скорее элитарный, чем массовый. По данным уже упомянутого ранее маркетингового исследования, средняя стоимость загородного дома – более шести миллионов рублей. Такая покупка по карману далеко не всем, и сами застройщики признаются, что ориентируются именно на те самые 16-20% населения, которые в состоянии себе позволить приобрести жилье.

Себестоимость строительства  сегодня довольно высока. Основными факторами повышения цены квадратного метра  выступают земля и инфраструктура. Самую большую долю в себестоимости объекта занимает цена земли. По словам представителя  ЖК «Весна», стоимость этого актива в отдельных районах может доходить до 1 млн руб. за 1 сотку, поэтому для обеспечения экономической целесообразности проектов необходимы компромиссы: «Соответственно, покупателю приходится жертвовать одним из важных параметров: транспортной доступностью и площадями земельных участков (таунхаусы эконом-класса, например, имеют участок около 3-х соток)».

Земля как актив в будущем будет только расти в цене, снижения ее стоимости не ожидается, таким образом, в этой ситуации рынок загородного жилья сам собой массовым не станет. Превратить его в таковой может помочь только разве что государство. По мнению экспертов, государство могло бы взять на себя проблему обеспечения застройщиков более дешевой землей, финансирования части затрат, связанных с проведением коммуникаций и благоустройством, а также компенсировать расходы строительных компаний по уплате процентов.

Тем не менее, возведение дома в рамках общего проекта поселка обойдется покупателю дешевле, чем самостоятельное строительство по индивидуальному проекту, поэтому спрос на такое жилье будет расти.

Спросите - и вам ответят… может быть

Спрос на загородную недвижимость в регионе сегодня растет – это подтверждает генеральный директор риэлтерской компании «Первое городское бюро недвижимости» Павел Гаврилов. В сознании людей сложилось представление, что за городом жить лучше, чем в городе. Действительно, покупка и содержание жилья эконом-класса за городом может обойтись дешевле, чем аналогичная по площади городская квартира, коммунальные платежи в поселках начисляются с понижающими коэффициентами. Кроме того, весьма приятным моментом является удаленность от загазованного города и его нескончаемой суеты. Однако ж удаленность эта не должна измеряться десятками километров, так как это порождает дополнительные транспортные расходы.

Кроме того, в представлении оренбуржцев немаловажное значение имеет такой фактор, как «престижность направления». Бесспорный лидер в этом вопросе – орское направление (Нежинское шоссе), а это посёлки – Ростоши, Ростоши-2, Пригородный, Пригородный-2, Овощевод, Солнечный, Нежинка. «На долю таких запросов приходится 70%», - комментирует ситуацию Павел Гаврилов. На южное направление  от Оренбурга приходится всего 15% - это поселки Весенний, Южный Урал, 9 Января. И на западное направление (п.Покровка) и северное (п.Кушкуль, колхоз им.Ленина) в общем приходится тоже 15%.

Среди требований к коттеджному поселку, помимо 5-15 минутной удаленности от города, покупатели предъявляют также наличие развитой инфраструктуры. Своеобразный рейтинг популярности объектов и услуг представляет из себя следующее: на первом месте находятся детские образовательные учреждения, вторую строчку занимает организованный контрольно-пропускной пункт, третью позицию поделили прогулочные зоны, физкультурно-оздоровительные комплексы, административно-общественные центры и автомастерские.

Кроме того, важнейший вопрос для покупателей – цена приобретения. Причем запросы потенциальных домовладельцев часто не соответствуют их финансовым возможностям: оренбуржцы хотят приобрести объекты бизнес-класса по цене эконома: «То есть клиент запрашивает такие параметры коттеджного поселка, которые не соответствуют той сумме, которую он готов выложить за домовладение в этом поселке», - рассказывает Павел Гаврилов.

Согласно данным маркетингового исследования, 78% опрошенных рассматривают загородный дом как реальную альтернативу квартире и в перспективе, наверное, хотели бы перебраться жить в пригород, однако 76% удерживает от приобретения дома за городом отсутствие доступных предложений на рынке. 

Таким образом, спрос на рынке, как уже отмечалось, формируют в основном заявки на жилье эконом-класса – дома и таунхаусы площадью 100-300 м2 на участках до 7-10 соток, за которым следует бизнес- класс-дома площадью 300-450м2 на участках до 15 соток, а также VIP-класс: дома площадью от 400 до 550м2. На элитный сегмент, на «премиум» и «де люкс» приходится в целом около 10% от  общего количества заявок.

Предложение в сегменте эконом-класса, которое в прошлые годы было существенно ниже предъявляемого спроса, начинает постепенно увеличиваться. Если в 2007 году спрос превышал предложение, то уже к лету  этого года с появлением нескольких коттеджных посёлков соотношение сократилось. Специалисты компании «Первое городское бюро недвижимости» даже отмечают возросшее количество сделок на фоне роста предложения в низшем ценовом сегменте.

Основной оборот совершается на вторичном рынке загородной недвижимости. Предложения в строящихся коттеджных поселках занимают 18% от всего рынка. При этом большая часть объектов в этом сегменте – 65% - находится на начальной стадии строительства, то есть являются лишь декларацией строительства. 25% поселков находятся в стадии завершения строительства и лишь 10% полностью готовы.

Земля и другие проблемы

Застройка пригорода Оренбурга осложняется несколькими существенными факторами, которые кратко озаглавим так: земля, инфраструктура, ипотека.
Земля как препятствие выступает в ипостасях своей цены, своего статуса и правового режима. О высоких ценах на земельные участки мы уже поговорили выше, земля – дорогой актив, и с этим ничего не поделаешь. За последние 3-5 лет стоимость земельных участков увеличилась в 5-10 раз, цена сотки по разным сегментам рынка составляет в среднем от 35 000 рублей  до 600 000 рублей.

Другая проблема - правовой статус загородных территорий. Еще 15-20 лет назад земельные участки, находящиеся за чертой любого города, как правило, принадлежали колхозам, совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям. В эпоху тотальной приватизации на материальных базах, то есть на землях этих колхозов, создавались акционерные общества, а необходимым условием такой приватизации была передача в собственность бывшим работникам разорившихся к тому времени сельхозпредприятий частей земельных участков (так называемых земельных паев). Чтобы приобрести права на эту землю, необходимо получить согласие общего собрания пайщиков на выкуп прав собственности, что в большинстве случаев сделать не представляется возможным, в том числе по причине физического отсутствия собственников паевой земли.

Но это еще полбеды. Даже после оформления соответствующих прав на участок ее назначение или статус не меняется, и в соответствии с действующим законодательством такая земля может быть использована только в сельскохозяйственных целях. Причем земля сельхозназначения является объектом гражданских правоотношений, ограниченным в обороте. Ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» четко устанавливает особенности проведения сделок с такими землями.

Теоретически изменить статус земельного участка можно, но этому мешает отсутствие внятной градостроительной документации. Без нее невозможно изменить категорию использования земли, также могут возникнуть трудности при оформлении прав на участок. По словам застройщиков коттеджных поселков, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земли поселений требует огромного пакета всевозможных документов, на получение которых зачастую уходит не один год. Именно поэтому довольно часто застройка ведется самовольно, но только единицы строительных фирм предупреждают своих клиентов о том, что права на земельный участок им впоследствии придется оформлять самостоятельно и, причем, в судебном порядке.

Отсутствие утвержденных генпланов приводит к тому, что в большинстве случаев застройка ведется не исходя из соображений градостроительного характера (целесообразно ли строить на данной территории, позволяет ли это инженерная и социальная инфраструктура), а только потому, что тем или иным способом был получен земельный участок, который удалось юридически оформить.

Подведение коммуникаций к будущему поселению также выливается в серьезную проблему. Ведь жители загородных поселков хотят иметь уровень коммунального обслуживания не ниже, чем городской, но в большинстве случаев нормативы обеспечения, к примеру, водой, принятые в городе, не соответствуют загородным потребностям. Это объясняется тем, что на индивидуальных участках принято размещать бассейны, фонтаны и т. д., поэтому воды требуется больше. При этом нередко запланированных мощностей не хватает.

То же касается и снабжения электроэнергией. Сегодня средняя семья потребляет в 4 раза больше энергии, чем в советское время, что связано с появлением большого количества высокотехнологичных приборов и бытовой техники. Согласовать подключение к сетям для загородных поселков еще труднее, чем в городах: помимо нехватки мощностей подстанций особую трудность здесь представляют линии электропередач из-за большой географической разбросанности поселений.

Обеспечить проведение всех необходимых коммуникаций (газ, свет, вода, канализация) -  мероприятие весьма затратное. Но даже при наличии необходимого финансирования сделать это может оказаться не так просто. Участки, по которым должны будут пролегать объекты инженерной инфраструктуры, могут оказаться в частной собственности, и владелец просто не позволит вести строительство на своих владениях.

Можно предположить, что когда загородные территории обретут отчетливые градостроительные очертания, появится большое количество качественно новых проектов. Как считают некоторые эксперты, если темпы разработки градостроительной документации ускорятся, то качественные, да и количественные, изменения на рынке могут произойти уже через два-три года.

Между тем эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что сегодня у спроса на этом рынке существует одно большое ограничение, и это как раз ипотека, которая именно в этом сегменте недвижимости является наиболее недоступной. Покупка земельных участков и загородных домов с помощью ипотечного кредитования пока еще очень редкое явление, на рынке ипотеки такого рода сделки составляют порядка 10%.  Банки неохотно идут на кредитование загородной недвижимости, специальных программ для этого не разрабатывается.

Последними событиями, которые отразились на деятельности оренбургских девелоперов и риэлтеров, оказались ситуация на мировых рынках и ипотечный кризис. Волна нестабильности, стартовавшая в США, докатилась и до нас. Из-за отсутствия рефинансирования и без того не слишком развитая ипотека фактически встала. Кредитование строительных организаций также приостановлено, темпы строительства замедлились. Как отмечают некоторые застройщики, если раньше компании, торгующие металлом и другими строительными материалами, диктовали цены девелоперам, то сейчас они сами «гоняются» за каждым клиентом.

Малоэтажки - под прицелом

Как видно из приведенного графика, индивидуальное жилищное строительство по темпам роста серьезно отстает от многоэтажного.

Не секрет, что государство активно декларирует свою поддержку малоэтажному строительству. В рамках нацпроекта «Доступное жилье» была специально разработана программа «Свой дом».

О важности работы в этом направлении неоднократно заявлял президент РФ Дмитрий Медведев, по его словам: «Программа развития индивидуального жилищного строительства – это поистине народный проект». И контроль за его реализацией будет осуществляться на самом высоком политическом уровне.

Государство готово помочь частным инвесторам в решении обозначенных  выше проблем. В феврале этого года прошло третье заседание инвестиционно-строительного клуба, организованного Ассоциаций строителей России (АСР) совместно с Ассоциацией региональных банков (АРБ). На заседании было подписано соглашение между АСР и Национальным агентством развития малоэтажного и коттеджного строительства. Оно направлено на расширение сотрудничества между бизнесом и правительством в рамках реализации проектов малоэтажного и коттеджного строительства в России.

В обсуждении вопросов загородного строительства поучаствовал и главный инициатор малоэтажного проекта - Александр Коган: «В разработанной партией «Единая Россия» программе «Свой дом» поставлена цель - довести к 2010 году долю малоэтажного домостроения до 50%», - подчеркнул он.

Чтобы стимулировать спрос, депутат ГД предложил девелоперам снизить цены до 22 тыс. руб. за кв. м, в обмен на государственные преференции, которыми могут выступать передача застройщику выполнение госзаказа на строительство муниципального жилья или жилья для военных. «Кроме того, государство за свой счет может подвести к объекту все коммуникации или бесплатно передать застройщику дополнительный земельный участок под строительство», - продолжил депутат.

Реальных результатов от проведения политики стимулирования загородной застройки пока не ощущается. В области с участием господдержки реализуется пока только один проект – поселок каркасных коттеджей близ села Ивановка, который обещает затянуться не менее чем на 6 лет. Строить его будут структуры, близкие к депутату Законодательного собрания области г-ну Катасонову, который уже прилюдно декларировал цену не менее 25 тыс. руб за квадрат. И это в примитивных сборно-щитовых домах. Да и то в случае, если «область поможет». Понятно, что когда речь идет о бизнесе, популистские высказывания старших товарищей уходят на второй план. Как вам это нравится: федеральные деньги, коммуникации и инфраструктура за счет государства – и 25 тысяч за метр. Не жирно ли будет?