Постепенно набирающее обороты комплексное малоэтажное строительство имеет сегодня как ярых сторонников, так и противников. Противники полагают, что «малоэтажка» - способ выдюжить в грядущей второй волне кризиса, жилье, выгодное как девелоперам, так и частным инвесторам именно тем, что оно невелико по формату. Сторонники же утверждают, что кризис здесь ни при чем, и тенденция малоэтажной застройки имеет совершенно иные корни: она выгоднее, экологичнее, быстрее, а потому за ней будущее. Прислушаемся к мнению экспертов в данной сфере из Первого городского бюро недвижимости, а также обратимся к исследованиям НАМИКС (Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства).
Интерес к малоэтажной застройке обусловлен рядом очевидных преимуществ: благоприятная экологическая обстановка, городские удобства с полной инфраструктурой. Не менее важно и местоположение (вдали от перегруженных трасс, промышленных производств, городской суеты), и, конечно, наличие пусть небольшого, но всё-таки своего участка земли.
Кроме того, упрощен механизм реализации малоэтажных проектов на этапе проектирования и получения исходно-разрешительной документации (для многоквартирных домов нужна масса разрешений, согласований), да и сроки строительства значительно сокращаются. Хотя и здесь есть резервы. По мнению специалистов НАМИКС, основной спектр проблем развития «малоэтажки» лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовке земельного участка.
Сроки и продолжительность согласований в России выше, чем в развитых странах:
- стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации выше в 40 раз. При строительстве многоэтажных домов до 30 % в стоимости 1 кв. метра общей площади жилья составляют инженерные коммуникации;
- в странах ОЭСР для согласования строительства склада инвестор должен преодолеть в среднем около 15 бюрократических процедур, в России - более 50 (период согласования превышает 2 года).
По мнению риелторов, резкий рост объемов ввода жилья может дать только комплексное освоение территорий. Это подтверждает статистика жилищного строительства в Оренбургской области, когда наибольший объем ввода жилья наблюдался при освоении новых микрорайонов в период развития газовой отрасли.
Первые попытки такого подхода к делу относятся к перестроечному периоду 90-х годов: это пос. Ростоши в г. Оренбурге и городок Нефтяников (пос. Пригородный) в Оренбургском районе. В развитие данного направления начал свою реализацию проект комплексной застройки жилого комплекса «Крона» на 15-м км Нежинского шоссе. Идея его создания была выдвинута администрацией Пригородного поселкового Совета, который даже выступил соинвестором проекта в вопросе обеспечения застройки инженерными коммуникациями. Строительство началось в конце 2006 года, и уже в 2008 году первые жильцы «Кроны» въехали в свои квартиры. За время реализации проекта в поселке построено 145 индивидуальных домов общей площадью около 45 тыс. кв. м. В 2011 году начато строительство трехэтажных многоквартирных домов.
В настоящее время также есть примеры решения задач массового строительства жилья посредством частных инвестиций. Здесь можно отметить успешный опыт генерального директора предприятия «Оренбургские минералы» в городе Ясном Андрея Гольма, который, применяя свои стройматериалы, уже построил целую улицу жилья для своих работников и готов еще 120 домов ввести в текущем году по корпоративной программе. Это яркий пример мотивации и закрепления кадров для любого руководителя.
Комплексная застройка требует значительных затрат на проводящие сети, дороги, социальную инфраструктуру, поэтому необходимо активное использование всех имеющихся форм сотрудничества власти с инвесторами.
Первым таким примером государственно-частного партнерства в области является жилой комплекс «Экодолье» в пос. Ивановка Оренбургского района. Это сегодня самый крупный в области проект комплексной малоэтажной застройки, вместе с тем «точек роста», как мы называем такие участки комплексной застройки и развития территории, более 30, причем расположены они в разных зонах области. Пока комплексные малоэтажные застройки развиваются в основном в Центральной зоне Оренбуржья. В перспективе – расширение опыта государственно-частного партнерства и на Запад, и на Восток.
Журнал «Финансово-экономический бюллетень» с помощью экспертов решил составить свой рейтинг коттеджных поселков, которые активно застраиваются вокруг областного центра. При этом мы учитывали не только проектную декларацию, но и на каком этапе находится проект, планируемую инфраструктуру, а также имидж компании – оператора проекта.
ТОП-7 малоэтажных поселков (расположены в алфавитном порядке)
Жилой комплекс «Европейский»
Расположен – пос. Ростоши.
Площадь, кол-во домов – 29 домов.
Коммуникации – газ, электричество, вода, бытовая канализация, Интернет, IP-телевидение – оптико-волоконный кабель.
Варианты продажи – готовые построенные дома, участки для индивидуального проекта дома.
Инфраструктура
Собственная – газоны с автоматическим поливом, гостевая автостоянка на 14 автомобилей, уличное освещение, детская площадка.
Поблизости - в Ростошах школа, детский сад, ледовый дворец, бассейн, тренажерный зал, продовольственный магазин, остановка общественного транспорта – 150 м. Планируется строительство магазина на территории поселка.
Находится на этапе активной застройки.
Жилой комплекс «Крона»
Расположен – 15-й км трассы Оренбург - Орск, является частью пос. Пригородного.
Площадь, кол-во домов – 22 таунхауса, 48 индивидуальных коттеджей, 9 домов бизнес-класса, 6 многоквартирных домов. Общая площадь застройки более 85 тыс. кв. м.
Коммуникации – вода, газ, канализация, электричество, ливневые стоки. Телефон и Интернет подведены в каждый дом.
Варианты продажи – готовые к отделке под ключ дома.
Инфраструктура – охрана, детская и спортивная площадки, асфальтированные дороги и придворовые территории, скверики, супермаркет. Планируется строительство детского сада на 140 мест. Общественный транспорт проходит по территории поселка.
В поселке Пригородном расположены школа, детский сад, спортивный комплекс, ледовая площадка, церковь, магазины, поликлиника.
Проект практически завершен.
Загородный поселок «Перовский»
Расположен – 7-й км трассы на Оренбург - Беляевка, напротив села Ивановка.
Общая площадь составляет 41 га, 253 земельных участка и 12 трехэтажных жилых дома.
Коммуникации – к каждому земельному участку подведены: межквартальные сети газоснабжения, сети электроснабжения, центральная канализация, включающая в себя межквартальную разводку на участки.
Варианты продажи – участки (распроданы) или квартиры в многоквартирных домах.
Инфраструктура – осуществляется движение общественного маршрутного транспорта, спроектировано размещение магазинов, кафе, парикмахерской, бульвара, сквера, автостоянки, поселковой зоны отдыха, детских площадок.
Находится на этапе застройки.
Жилой комплекс «Приуралье»
Расположен – 5 км от Оренбурга, район села Ивановка.
Общая площадь – 396 га. Всего 3164 участка.
Коммуникации – электричество, газ, централизованное водоснабжение, водоотведение, оптоволокно.
Варианты продажи – земельные участки. Есть возможность приобрести дом по типовому проекту застройщика.
Инфраструктура – в проекте запланировано 8 детских садов (каждый на 90–120 мест), детские игровые площадки, общеобразовательная школа (1600 учащихся), пункт охраны общественного порядка, аптека, станция скорой помощи, торгово-развлекательный комплекс, конноспортивный клуб, фитнес-центр, дом-интернат для престарелых, автомойки, гостиница, мини-рынок, церковь, пожарное депо, автосервис, парковая зона.
Проект на этапе активной застройки.
Коттеджный поселок «Ростошинские пруды»
Расположен – 3 км от Загородного шоссе, вблизи пос. Ростоши.
Общая площадь микрорайона – около 150 га. Площадь под застройку – 720 000 кв. м. Территория микрорайона размежевана на 942 земельных участка, размером от 7 до 12 соток.
Коммуникации – газ, свет, вода будут подведены до сентября 2015 года.
Варианты продажи – участки с коммуникациями. Земельные участки продаются без обязательного подряда. Земля переходит в собственность покупателю.
Инфраструктура – на территории микрорайона будут находиться 2 детских сада по 100 мест, 1 школа на 400 мест, супермаркеты, мини-маркеты и магазины сопутствующих товаров, спортивный комплекс, почта России, кафе и рестораны.
Находится на этапе создания инфраструктуры и продажи участков.
Район «Серебряный век»
Расположен – пос. Пригородный.
Общая площадь – 36 га, 208 участков.
Коммуникации – централизованные газ, свет, вода, канализация.
Варианты продажи – участки с подведенными коммуникациями.
Инфраструктура – видеоконтроль территории, парковая зона, въездная группа с объектами хозяйственно-бытового назначения (химчистка, аптека, банкомат, магазин), 2 деловых клуба (мужской и женский), комната временного пребывания детей.
Доступны все объекты инфраструктуры поселка Пригородного.
Находится на этапе завершения инфраструктуры и продажи участков.
Коттеджный поселок «Экодолье»
Расположен – 5 км от Оренбурга, на пересечении Беляевского и Загородного шоссе.
Общая площадь застройки составляет 382 га.
Коммуникации – газ, свет подведены до участка, канализация, вода подведены до дома.
Варианты продажи – выбирается проект дома, под который предлагаются варианты земельных участков. Все проекты находятся на этапе строительства.
Инфраструктура – на каждой из очередей строительства предусмотрено размещение мини-маркета. Работают 2 продуктовых магазина, магазин строительных материалов. Работает детский сад, запланировано строительство еще трех детских садов и двух школ. Есть кафе, ресторан, аптека, фитнес-зал и швейное ателье. На территории жилого комплекса установлено несколько детских площадок, организованы прогулочные и зоны отдыха. В центре поселка парк с фонтаном. Налажено движение общественного транспорта до города и внутри поселка. Для гостей оборудованы гостевые парковки, а на территории, свободной от жилой застройки, предусмотрено строительство автомойки, технического сервиса, фитнес-центра.
Проект на этапе активной застройки.