С 1 марта 2008 года в России начал действовать институт кадастровых инженеров. Как поясняют эксперты, появление на рынке землеустроительных работ новых специалистов связывалось с надеждой удешевления и упрощения межевания и других процедур. А что на деле? По словам владельцев земель, которым уже пришлось столкнуться с услугами кадастровых инженеров, деньги приходится платить немалые, а сроки оформления участков затягиваются на полгода, а то и больше. «ФЭБ» проанализировал нынешнюю ситуацию на рынке кадастровой инженерии.
Главным камнем преткновения стало межевание – относительно непростая и весьма недешевая процедура. Осуществляют ее коммерческие структуры, а потому цены устанавливают в соответствии с полетом своей фантазии. Как признают сами землемеры, стоимость услуги колеблется от шести тысяч рублей за участок и... до бесконечности. Цены диктует рынок, и если раньше пытались их как-то регулировать на государственном уровне (в каждом субъекте принимался закон о предельной стоимости), то пока невозможно, поясняют эксперты. В договор об услугах кадастровые инженеры включают дополнительные: юридическое сопровождение, консалтинг и прочее, а потому цены определяются ими самостоятельно.
По словам специалистов Минприроды Оренбургской области, проводится работа по установлению новых максимальных цен, возможно в ближайшее время будет принят новый региональный закон.
Неподвластны кризисам
Согласно данным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области, на конец апреля текущего года количество кадастровых инженеров в регионе, имеющих действующий квалификационный аттестат, составляет 555 человек. Из них 327 непосредственно осуществляют свою деятельность на территории Оренбуржья. Информацией об остальных 228 кадастровых инженерах ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области не располагает, поскольку, как поясняют специалисты учреждения, действующим законодательством допускается возможность получения аттестатов в одном регионе, а работы – в другом.
По словам Михаила Чабаненко, директора Кадастровой палаты области, прирост специалистов идет ежегодно, при этом работы хватает всем. Ведь, как поясняет эксперт, сегодня кадастровые инженеры занимаются не только межеванием, но и землеустройством, технической инвентаризацией, проводят кадастровые работы в отношении объектов капстроительства. Столь широкие полномочия этих специалистов должны были по логике позволить снизить цены на перечисленные услуги и избавить граждан от необходимости лишний раз обращаться в разные ведомства.
- Услуги в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, на мой взгляд, не подвластны кризисам. В кризис, как правило, люди пытаются что-то продать, размежевать, разделить. Когда нет кризиса, то также начинают активизироваться, что-то строить, приобретать, - считает Михаил Чабаненко.
Районы-аутсайдеры, или Кто в заложниках?
На сайте Росеестра области можно найти информацию о работе и результатах конкретно по каждому кадастровому инженеру. А потому, прежде чем доверять кому-то процесс оформления, межевания собственного участка, лучше всего заглянуть на данный ресурс и сделать соответствующие выводы, советуют эксперты.
Так, по данным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области, за 2014 год поступило 58 485 технических планов, из них по 14 018 (24 %) приняты решения об отказе в осуществлении кадастрового учета или о приостановлении осуществления кадастрового учета. В итоге за прошедший год в 9 кадастровых районах из 48 отмечена высокая доля (более 30 %) принятых отрицательных решений. При этом количество технических планов в этих районах составило 16 % от всех представленных в 2014 году. Наибольшее количество техпланов представлено в Оренбурге – 17 315, доля отрицательных решений составила 19 %.
Наихудшую статистику показывают кадастровые инженеры в Соль-Илецке: из 953 представленных ими технических планов по 40 % приняты отрицательные решения. В целом в первом квартале текущего года в 7 кадастровых районах из 48 наблюдалась высокая доля (более 30 %) принятых отрицательных решений. В числе аутсайдеров оказались также инженеры города Ясного: из 58 представленных технических планов по 45 % приняты отрицательные решения.
Межевых планов в 2014 году поступило 43 029, из них по 8149 (19 %) приняты отрицательные решения. Соответственно за I квартал 2015 года в Росеестр области поступило 10 542 межевых плана, из них по 3 041 (29 %) приняты отрицательные решения. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года количество принятых отрицательных решений увеличилось в 2(!) раза. В числе худших - Красногвардейский район: по почти половине межевых планов приняты отрицательные решения.
Традиционно наибольшее количество межевых планов представлено в Оренбургском районе – 1202, доля отрицательных решений составила 30 %.
Как отмечают специалисты, по предоставленным данным становится понятно, что наибольшее количество профессиональных кадастровых инженеров сосредоточено в областном центре. Не удивительно…
- Есть районы области, в которых из года в год кадастровые инженеры получают отрицательные решения по предоставленным документам, - комментирует Михаил Чабаненко. – Люди становятся заложниками ситуации. Из 10 тысяч заявлений на постановку кадастрового учета в месяц по 25 % стабильно выносятся решения о приостановлении или отказы.
Не без гордости отмечу, что если документы оформлены правильно, на кадастровый учет мы поставим за день вместо обозначенных федеральным законом о кадастре десяти календарных дней. Этот временной рекорд не удалось побить ни одному другому субъекту Российской Федерации. А жители сельской местности (это пока 23 района Оренбуржья) получают кадастровый паспорт в среднем всего за 15 минут, то есть непосредственно в день обращения заявителя.
Запятые ни при чём?
Основной атрибут кадастрового инженера - это его печать и подпись. Именно они удостоверяют то, что инженер проделал свою работу качественно и отвечает за нее. Печать должна иметь полное имя кадастрового инженера и номер его аттестата, поясняют эксперты.
- Выполнив некачественно свою работу и получив за нее деньги, кадастровые инженеры не торопятся исправлять свои ошибки и спешат на следующий заказ, а люди остаются наедине со своей бедой, - рассказывает Михаил Чабаненко. – Необходимо, чтобы оплата за работу производилась по конечному результату, которым является постановка на кадастровый учет объекта недвижимости. Если оговорить это условие в договоре между потребителем и кадастровым инженером, то, я уверен, сделка будет проделана качественно и до конца.
По мнению оренбургских инженеров, виноваты сами специалисты Кадастровой палаты, которые затягивают процесс постановки на учет недвижимого имущества «из-за каждой запятой или поставленной не в том месте печати».
- Да, и из-за запятых тоже возвращаем документы, - соглашается Михаил Чабаненко, - но, как правило, основная причина не в этом. Типичная ситуация: кадастровый инженер, собрав все документы абы как, присылает нам. Мы, рассматривая, должны изучить их детально и указать все причины отказа, если они есть, «попунктно». Специалист впоследствии начинает ошибки исправлять как по самоучителю, радуясь, что не пришлось напрягаться первоначально.
Сомнительная репутация
В Европе авторитет кадастровых инженеров очень высок. В Швеции, например, благодаря им обходятся без земельных судов, потому что слово кадастрового инженера является решающим при земельных спорах. Во Франции заниматься землей могут только члены ордена инженеров-геометров. Организация отвечает за действия своих членов материально, а исключение из нее автоматически выбрасывает с рынка.
- Закон позволяет отозвать аттестат только в тех случаях, если документы, подготовленные одним кадастровым инженером, в течение года получат 25 % отказов от общего числа решений об учете за год. То есть по закону получается, что мы должны, по сути, закрывать глаза на непрофессиональность кадастровых инженеров, разрешать им в течение полугода работать с ошибками, - возмущается директор ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области.
Несовершенство закона привело к тому, что по области, начиная с 2012 года, за свои оплошности аттестатов лишись всего 11 специалистов.
Хотя, по словам специалистов Палаты, законом о кадастре предусмотрены иные основания аннулирования аттестата. Так, по состоянию на май 2015 года в области лишены аттестата 33 кадастрового инженера за непредставление в орган учета уведомления, содержащего сведения о страховом номере индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования Российской Федерации. По закону о кадастре данные сведения инженеры обязаны были представить в определенный срок (до первого апреля 2014 года). А вот другие случаи: в прошлом году один инженер был лишен аттестата по причине неуведомления об изменении фамилии, два – по собственному желанию. Информация о штрафах в этой системе нам оказалась недоступна.
Факты мошенничества есть – доказать сложно
Есть мнение, что чаще всего неточности в документации возникают по вине кадастровых инженеров, которые некачественно выполняют кадастровые и землеустроительные работы. Причем если в 90-х годах прошлого века допущенные кадастровые ошибки в основном были связаны с несовершенной технологией проведения межевания, то на настоящий момент объем таких ошибок составляет всего 10 %, а остальные совершаются умышленно.
Как пояснили в Кадастровой палате области, при проверке документов невозможно сделать вывод, почему кадастровый инженер допустил ошибку: умышленно, по невнимательности, по техническим причинам, и в каком именно земельном участке она допущена. Выявляется лишь факт ее наличия. Поэтому статистика по кадастровым ошибкам в части причин их возникновения не ведется. В общей сложности за 2014 год и I квартал 2015 года заинтересованным лицам направлено 46 решений о необходимости исправления кадастровых ошибок.
По мнению директора московского Центра развития недвижимости «Румб» Дениса Владиславлева, проблема в том, что по факту кадастровый инженер редко привлекается к ответственности за предоставленные недостоверные сведения. Компанией было проведено порядка 150 судебных экспертиз, позволивших выявить ошибки кадастровых инженеров, в том числе умышленные, за которые никто из них не понес не только уголовной, но даже и гражданско-правовой ответственности.
- Когда только появилось понятие межевания земли в начале 90-х годов, возникла ситуация, что никто не несет ответственности за предоставленные данные. Не только частные эксперты, но и государственные, в том числе бюро технической инвентаризации, занимались подтасовкой документов. Это был такой массовый рынок, который существует и сейчас, — рассказал Денис Владиславлев. - По факту сейчас оказывается очень сильное давление со стороны застройщика на кадастрового инженера. Очень часто при замерах оказывается, что здание построено с нарушением первоначального проекта. Бывают случаи, что дом находится не на том участке, который выделялся для его строительства. На финальной стадии эти ошибки пытаются завуалировать через кадастрового инженера. И всегда найдется специалист, который нарисует все, что угодно.
Всего, по оценкам аудиторов, 78 % площади земель, внесенных в государственный кадастр недвижимости (ГКН), не имеют актуальной кадастровой стоимости. А 97 % населенных пунктов Московской области и 77 % площади федеральных земель не имеют в ГКН точных сведений о границах. Подобные факты имеют место быть во всех регионах страны, но доказать, что данные были искажены умышленно, а не по ошибке, очень сложно.
- За ложность сведений в межевых, техпланах, актах обследования не привлекли к уголовной ответственности ни одного кадастрового инженера ни в области, ни в стране в целом. Поскольку нет пока такой нормы. Приняты в первом чтении поправки в УК РФ и УПК РФ, где предусмотрена уголовная ответственность. Сейчас к уголовной ответственности могут привлечь по иным основаниям, например, за фальсификацию документов при регистрации права, — уточняет Чабаненко.
Кто виноват?
Объективности ради следует сказать, что при всех приведенных аргументах и доводах Палаты и самих инженеров, больше всего страдают как раз те самые 25 % людей, по которым были приняты отрицательные решения о постановке на кадастровый учет.
Не может повлиять на сложившуюся ситуацию и саморегулируемая организация (как ей наказывать тех, кто им платит, по сути, деньги?). А по нынешним законам вступать в СРО кадастровым инженерам и вовсе не обязательно.
- Раньше кадастровые инженеры, землеустроители были старой закваски, у них были более фундаментальные знания, они учились на профильных факультетах, сохраняли этические нормы, старались более ответственно подойти к своей работе. Сейчас в профессии все кому не лень, - поясняет Михаил Чабаненко.
В итоге одни считают, что в сложившейся ситуации виноваты органы исполнительной власти, поскольку практически беспрепятственно выдают аттестаты чуть ли ни всем желающим, имеющим высшее образование, российское гражданство и не имеющим судимостей. Другие винят самих граждан в их нерасторопности, некомпетентности, юридической безграмотности. Ведь, как подмечают специалисты, земля – единственный возобновляемый ресурс, который можно в будущем передать по наследству, так что отнестись к процессу ее оформления нужно серьезно и не привлекать к работе аферистов.
Рычаги воздействия на уровне региона
В сентябре 2013 года на сайте ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области заработал сервис предварительной проверки межевых и технических планов.
С его помощью посетители могут избежать заранее ошибок в документах. Параллельно специалисты оренбургской Кадастровой палаты ежедневно проводят консультации без предварительной записи. Это также позволяет оренбуржцам безошибочно подготовить документы и, как следствие, сократить время постановки на кадастровый учет, поясняют в Палате.
Буквально на днях будет запущен еще один специализированный ресурс для кадастровых инженеров: http: //Kadastr56.ru
- Мы внедряем новый подход к работе с кадастровыми инженерами. Сервисом можно будет воспользоваться через мобильные приложения. Для доступа к сервису достаточно зарегистрироваться на портале кадастрового инженера и создать «Личный кабинет». В планах проекта - создание интерактивных инструментов по конвертированию различных ГИС форматов, размещение сервисов по перерасчету местных систем координат, автоматизированной подаче заявок и документов в электронном виде, отображение кадастровых сведений на картографических подложках, размещение информации о кадастровых делениях, координатах земельных участков – бесплатно, при условии качественного выполнения работ впоследствии. Если инженер будет иметь 20 % отрицательных решений от общего числа подготовленных им документов, то мы будем отключать такого специалиста от нашего сервиса, - поясняет Михаил Чабаненко. – Надеемся, что внедрение наших ресурсов и управление ими позволит нам таким образом снизить количество решений об отказе на постановку кадастрового учета.