Долгие десятилетия земля в нашей стране была общенациональным достоянием, а потому с лёгкостью переходила из одних рук в другие. Надо было проложить дорогу по колхозным полям - её прокладывали, провести линию электропередачи – вели, а если в недрах этой земли обнаруживались полезные ископаемые, её однозначно передавали под разработку месторождения. А как иначе, ведь и вся земля и её недра находились в одних руках – государства и должны были служить его интересам.
С принятием нового закона земля стала объектом частной собственности и, соответственно, товаром. Как частной собственности ей была определена кадастровая стоимость – для расчёта и взимания налогов, цену земли, как товара, должен был определить спрос, то есть рынок. Сегодня земли сельскохозяйственного назначения поделены на паи, у каждого участка, чаще всего формально, появился свой собственник. Межевание земель зачастую проводится без выезда на место. Берётся карта, иногда давно устаревшая, и по ней определяются границы землевладения, которое новый собственник может поставить на кадастровый учёт. Потом оказывается, что на этой территории уже давно пробурены нефтяные или газовые скважины, стоят опоры линий электропередачи или другие объекты промышленного назначения. И возникает конфликтная ситуация, разрешение которой может затянуться на годы. Значительно усложнилась и процедура перевода сельскохозяйственных земель в земли промышленного назначения.
Первыми забили тревогу нефтяники, заговорив на самом высоком уровне о необходимости создания прозрачного и всем понятного механизма предоставления участков для разработки месторождений. «Если в ближайшее время этот механизм не появится, есть риск существенного снижения нефтедобычи», - заявил начальник регионального управления по недропользованию филиала «ТНК-ВР Оренбург» Дмитрий Плугин. На координационном совете, в работе которого принимал участие заместитель председателя правительства Оренбургской области, министр промышленной политики и инноваций Юрий Калюжный, нефтяники обратились за помощью в решении этого вопроса к областной власти. «Мы вправе рассчитывать на поддержку, понимание и помощь как со стороны федерации, так и со стороны правительства области, - сказал Дмитрий Плугин. – ОАО «Оренбургнефть» платит налоги, выполняет все взятые на себя лицензионные обязательства, ведёт социально ориентированную деятельность. Только на ремонт и строительство дорог в прошлом году было направлено порядка 300 миллионов рублей. Более 3 миллиардов составили вложения в реализацию экологических программ, включая охрану земель».
Ключевым назвал вопрос о земле и генеральный директор ОАО «Оренбургнефть» Александр Берман.
- Чтобы развиваться дальше, надо чтобы все земли, на которых мы работаем, были отмежёваны и поставлены на кадастровый учёт, - сказал он. – К сожалению, собственник не всегда в этом заинтересован, а дополнительных статей в законе, к тому его обязывающих, нет. Поэтому землевладельцы не проявляют особой активности, зато её проявляют во взаимоотношениях с недропользователями все надзорные органы. Приведу такую статистику: в 2007 году прокуратурой было подано ОАО «Оренбургнефть» 3 акта, в 2008 – 47, количество актов иных органов, например земельного комитета, составляло 6, а в течение прошлого года их было подано 28. Такая активность заставляет нас выполнять очень много пояснительной работы, а реальной помощи и поддержки от власти мы не видим. Земли сельскохозяйственного назначения – территория, на которой предприятия не имеют права вести производственную деятельность. Если в ближайшее время вопрос с механизмом перевода земель из одной категорию в другую не будет решён, это может серьёзно затормозить весь бизнес-процесс.
В том, что скорейшее решение вопросов землепользования станет плюсом и для области в целом, уверен вице-президент компании ТНК-ВР, директор филиала «ТНК-ВР Оренбург» Владимир Грабовский.
- Недавно компания купила 3 месторождения, через месяц мы получим лицензию на их разработку, в которой будут расписаны сроки эксплуатации, начало геологических работ и так далее. Невыполнение условий лицензии влечёт её отзыв. А земельные отношения не урегулированы, и там, где на одном участке оказывается около сотни пайщиков, возникают очень большие сложности в их оформлении. Подобные сбои ведут к потерям в добыче, а значит, к сокращению налоговых отчислений во все бюджеты.
Наиболее подробно о проблемах земельных отношений и путях их решения рассказал в интервью директор департамента маркшейдерских и геодезических работ, главный маркшейдер ОАО «Оренбургнефть» Владимир Мошкин.
- Сложившаяся ситуация касается не только нефтяников, но и газовиков, строителей дорог, энергетиков. Начинаются проблемы с определения собственника в лице муниципалитета, коллективного или частного владельца земли. Если это общая долевая собственность, то определить конкретного хозяина проблематично. Когда его удаётся выявить, встаёт новая проблема – о цене участка. Закон сегодня позволяет собственнику назначить любую его стоимость, реальной рыночной цены земли нет, как нет законодательных ограничений в определении стоимости выкупной земли или арендной платы за участок. Потому многие собственники паёв назначают просто заоблачные цены, ничем реально не обоснованные. А поскольку земля в России не только экономическая, но и политическая категория, федеральные структуры встают на защиту «обиженных» собственников. Мы дважды обращались в администрацию Оренбургской области с просьбой рассмотреть вопрос о принудительном изъятии участков, но, к сожалению, получили отказ. Возможности решения подобных вопросов на местном уровне нет, нужны законодательные акты, где чётко и понятно должно быть прописано, каким образом будет изыматься земля, чтобы она не становилась объектом спекуляции.
- Как, на Ваш взгляд, должна происходить эта процедура?
- У пользователя недрами или другого промышленного предприятия должно быть право провести переговоры с собственником. Если они к результату не привели, заинтересованное лицо должно обратиться в государственные органы, в полномочиях которых в короткий срок принять решение об изъятии участка с компенсацией всех убытков, которые понёс собственник, либо с предоставлением альтернативного участка за счёт заинтересованного лица. Тогда спекуляций не будет, а пока ситуация тупиковая. Этот пробел в законодательстве ставит заслон в развитии предприятий, освоении новых месторождений.
- Вы сказали о компенсации, что она должна в себя включать?
- При расчёте компенсации за убытки, понесённые собственником при переводе его пая в земли промышленного назначения, следует учитывать: площадь участка, его урожайность, период, на который он из сельскохозяйственного оборота изымается. Общая сумма должна сложиться вполне достойная и приемлемая для обеих сторон. Сегодня у ОАО «Оренбургнефть» есть объекты на территории 18 районов области. Многие землепользователи имеют порядка 50 процентов поступления в свои бюджеты именно от нефтяников, а не от растениеводства или животноводства. Земля для муниципалитетов - это не только доходная статья, но и административный рычаг, которым некоторые злоупотребляют. 85 процентов земель, которые предоставлялись ОАО «Оренбургнефть» до 1992 года, по плану приватизации были переданы нефтяникам в бессрочное пользование. В 2001 году, по инициативе администрации области, в связи со сменой собственника, компания досрочно отказалась от этого права и перешла на аренду земли, чтобы поддержать таким образом местные бюджеты. Взамен область обещала поддержку в выделении новых участков под бурение и строительство скважин для развития предприятия. «Оренбургнефть» свои обязательства выполнила, мы заключили договор аренды с условием оплаты по пятикратной ставке земельного налога. К сожалению, многие главы муниципальных образований не всегда соглашаются с оговоренной суммой, хотят получать больше, своими действиями подвигая нас к выкупу земель.
- И тут мы возвращаемся к спекулятивным ценам на участки для нефтяников. Получается замкнутый круг?
- Появилась даже тенденция скупки земли в районе нефтяных месторождений. Покупают, оформляют и начинают предъявлять претензии, определяя цену вопроса по своему усмотрению. Мы, конечно, тоже проводим работу по закреплению своего права собственности на землю, занятую нефтяными объектами. Около ста участков под скважинами были поставлены на кадастровый учёт, 36 переведены постановлением губернатора из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Ещё порядка 70-ти скважин мы подготовили для обращения к губернатору за таким решением. Работа эта идёт, но она могла бы быть более эффективной при доброй воле другой стороны. Столько бюрократических барьеров выставлено на пути оформления земельных участков, что процедура эта порой растягивается на годы, а цена проекта становится несоизмеримой. Чтобы его реализовать, надо пройти множество согласований, за все акты и подписи заплатить. Только на согласование с органами Санэпиднадзора уходит 4 месяца. Это при том, что по закону любая федеральная структура должна рассматривать заявление и давать своё заключение в месячный срок. Результат всегда достигается большими временными, моральными и финансовыми усилиями. Мы постоянно находимся под прессом бюрократической машины, проверяющих организаций. На то, чтобы оформить участок в полном объёме, надо порядка 3 лет. А нефтяная отрасль должна быть мобильной. Сейчас, когда снижаются объёмы добычи нефти, правительство призывает нас воспользоваться кризисом для разведки и освоения новых месторождений. А как это сделать при существующих проблемах в земельных отношениях?
Закон о собственности на землю, которого так долго ждали, принят. Но жизнь и практика выявляют в нём всё новые пробелы, требующие уточнения и принятия дополнительных законодательных актов. И пока они на государственном уровне не будут разработаны и приняты, останется этот закон, что в поговорке дышло, каждый сможет трактовать его статьи по-своему и поворачивать в угодную для конкретного собственника сторону. А закон должен быть единым для всех и не позволять свободного толкования ни местному главе, ни крестьянину, ни нефтянику, ни новоявленным бизнесменам от земли. Остаётся надеяться, что проблемы, которые сегодня подняты нефтяниками, не останутся без внимания и ответа тех, от кого их решение зависит.
Михаил Коннов, министр природных ресурсов, земельных и имущественных отношений:
"Министерство работает строго в русле существующего законодательства"
- Михаил Федорович, есть ли возможность упростить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в земли промышленного назначения? И какое содействие область оказывает недропользователям в этом вопросе?
- В соответствии с законом срок перевода земельных участков из одной категории в другую составляет два месяца. Данный срок обоснован необходимостью согласования вопроса о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий с Министерством сельского хозяйства Оренбургской области и Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области.
Наше министерство со своей стороны оказывает всестороннюю поддержку заявителям, ходатайствующим о переводе земельных участков из одной категории в другую, дает заявителям необходимые разъяснения, а также консультирует специалистов органов местного самоуправления, которые предоставляют заявителям необходимые документы для перевода.
- Могут ли ускорить областные власти межевание и постановку земель на кадастровый учет?
- Работы по межеванию земельных участков осуществляются в сроки, которые собственники земельных участков сами устанавливают при заключении договора с землеустроительной организацией. Эти отношения регулируются гражданским законодательством, властные полномочия на них не распространяются.
По существующему законодательству постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. Причем ранее кадастровый учет осуществлялся в срок один месяц, с принятием указанного закона этот срок сокращен до двадцати дней.
- Закон сегодня позволяет собственнику назначить любую цену земли. Есть ли механизм принудительного изъятия земельных участков или их замены?
- Стоимость объекта недвижимости, являющейся собственностью граждан и юридических лиц, определяется соглашением сторон гражданско-правовой сделки исходя из принципа свободы договора. Причем стороны вправе также обратиться к услугам независимых оценщиков для определения стоимости объекта недвижимости, исходя из цен, сложившихся в регионе, местности, где расположен объект недвижимости.
Порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд есть, он установлен соответствующими федеральными и областными законами. Собственнику земельного участка может быть предложен равноценный земельный участок взамен изымаемого. Если собственник земельного участка не согласен на обмен, он получает денежную компенсацию в соответствии с отчетом о стоимости земельного участка, подготовленным независимым оценщиком. В случае возникновения спора, он подлежит рассмотрению в суде.
Вячеслав Желанов, начальник отдела оценки ТПП Оренбургской области:
"Муниципалитеты пытаются закрыть дыры в бюджете за счет нефтянников"
- Есть ли с точки зрения специалиста по оценке сегодня проблемы при выкупе или аренде земель для нужд недропользователем? В чем они заключаются?
- Основная проблема заключается в том, что законодательно сегодня на федеральном уровне не регламентирована процедура и расчет арендной платы во взаимоотношениях между недропользователями и владельцами земли. В результате в каждом муниципалитете, в каждом акционерном обществе принимаются свои нормативные документы, устанавливающие ставки аренды. Причем эти цифры в соседних районах могут отличаться в сотни раз. По неофициальной информации, назначение ставок аренды земли идет приблизительно по следующему принципу: появляется дыра в бюджете, ее закрыть можно только с помощью тех, у кого эти деньги есть. Это, в первую очередь, нефтяники и газовики. Вот и появляются цены, в десятки раз превышающие разумные.
Поэтому недропользователи сегодня используют два основных пути: либо договариваются с муниципалитетами, либо идут в суд. Последний путь сегодня все больше приобретает популярность, поскольку ставки аренды в некоторых случаях стали доходить до 0,5-1 млн рублей за гектар. А суд уже запрашивает у независимого оценщика, например у нас, отчет о рыночной стоимости аренды этой земли. Мы же ведем расчет исходя из назначения этой земли. Если речь идет о землях сельхозназначения (чаще всего), то стоимость аренды, по сути, - это доход, который может получить собственник, используя эту землю по прямому назначению. Т.е. доход от возможного урожая. Если земля переведена в землю промышленности (а это большая редкость), то арендная ставка возрастает в несколько раз.
- Но если земля в категории сельскохозяйственных, то как на ней вести, к примеру, бурение?
- Это еще один парадокс законодательства. По логике, земли, на которых предполагается ведение геологоразведки или добыча полезных ископаемых, должны быть переведены в соответствующую категорию. Ибо на сельхозземле можно только выращивать урожай. Скорее всего, это задача государства. А вот на практике у нас может вестись разработка месторождения, а земля - иметь сельхозназначение. Ведь процедура перевода земель может длиться годами.
- С сельскохозяйственными АО история определения стоимости земли или аренды имеет какие-то отличия?
- Да нет, принцип тот же. Если аграрий хочет за землю миллион рублей, то он должен доказать, что именно столько может составить его упущенная выгода. Простые «хотелки» суд сегодня уже не принимает в качестве аргумента. А вот расчеты оценщиков – с удовольствием. Впрочем, наши цифры, чаще всего, - это весомый аргумент и в досудебных переговорах.
- А можете назвать конкретные случаи работы с недропользователями?
- Мы уже года три с ними работаем, набили достаточно серьезно руку на оценке земель в различных районах области. Многие недропользователи, в частности «Газпром добыча Оренбург», «Стимул» обращаются повторно. Последняя работа, проведенная нами, – расчет арендной платы за карьер, расположенный в Кваркенском районе. С помощью наших расчетов Милан Пейович, руководитель ЗАО «ЭМА», владеющего лицензией на добычу мрамора, довольно успешно противостоит в суде местному муниципалитету.