Эксперты уверены, что рынок жилья может столкнуться с жестким потребительским экстремизмом. Такая уверенность базируется на внимательном изучении изменений законодательства о долевом строительстве и анализе тенденций, которые постепенно формируются на столичных рынках.
В частности, сегодня исполнитель должен не просто сдать определенный жилой объект в срок, он должен еще и выполнить все работы надлежащего качества. Перечень того, что и как должно быть сделано в квартире, определяется не только пунктами договора, но и специальными нормативными актами.
На заседании президентского совета по жилищной политике и повышению доступности жилья было фактически принято решение об объявлении незаконным способа возведения самого доступного жилья — так называемого долевого строительства. Руководству страны давно не нравилась схема долевого строительства, но запрещать ее никто не решался, поскольку это одна из немногих возможностей для россиян приобрести сравнительно доступное жилье.
Смысл схемы долевого строительства в том, что застройщик привлекает деньги клиентов (дольщиков) для строительства недвижимости еще до того, как дом возведен — часто взносы нужно делать на «стадии котлована», а то и раньше.
Существующие риски того, что застройщик разорится, его директор присвоит деньги и улетит на тропические острова или произойдет еще какой-нибудь форс-мажор — весьма велики. Сразу оговоримся, что это стало возможным, когда на рынок получили доступ десятки совершенно непрофессиональных компаний, кое-как укомплектованных гастарбайтерами, преследующих только одну цель – собрать максимальные средства дольщиков. Профессиональные строители, десятки лет работающие на рынке, с ужасом взирали на это плодящееся как саранча племя аферистов от стройки.
Естественно, вскоре после того, как схема долевого строительства приобрела популярность, в стране появились тысячи и сотни тысяч обманутых дольщиков — инвесторов, перед которыми застройщики не выполнили свои обязательства. Они стали реальной проблемой во многих регионах страны, так что государство было вынуждено ими заняться.
В 2005 году в силу вступил профильный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (именно его имеют в виду авторы рекламы дешевых квартир, обозначая «по 214-ФЗ»). С 1 января 2014 года в закон были внесены значительные правки: сегодня девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Взаимное страхование означает, что если один из застройщиков по каким-либо причинам не может исполнить свои обязательства, их берут на себя другие члены общества.
Сейчас до 50 % многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков. В 2014 году было построено свыше 80 млн мІ жилья — впервые удалось побить рекорд советских времен. Рекорд был установлен и в нашем регионе – отчеты Минстроя тому свидетельство.
Стоит, конечно, учитывать, что, согласно данным Росстата, 43 % введенного в 2014 году в эксплуатацию жилья — индивидуальные дома. В 1987 году, чей рекорд по жилищному строительству и был побит, на долю ИЖС приходилось всего 10 %. Нужны ли такие рекорды сегодня и какие подводные камни у них – об этом чуть позже.
А пока на совещании в июле члены президентского совета по доступному жилью решили, что строить дома без привлечения банков нельзя. Если все одобренные изменения будут оформлены в виде законов, то уже с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, уверены в Совете, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и гарантировано завершение строительства в срок.
К сожалению, участники совещания обсуждали лишь совсем радикальную ситуацию – когда застройщик вообще не выполняет свои обязательства и не доводит проект до завершения. Но сегодня для рынка гораздо более серьезной, полагают эксперты, является проблема сдачи в эксплуатацию жилья, которое совершенно не соответствует принятым в отрасли стандартам качества и требует серьезных доработок. С приходом на рынок компаний-шабашников, не имеющих ни опыта, ни репутации, проблема стала вопиюще актуальной.
В России действуют сотни технических регламентов, которые касаются качества строительства, начиная от параметров электропроводки и заканчивая требованиями к возведению фундамента. Любое несоответствие данным техрегламентам является прямым нарушением условий договора, который обязательно должен содержать положение о передаче дольщику качественного жилья.
При отсутствии соответствий с государственными стандартами дольщик имеет полное право на:
- безвозмездное устранение всех выявленных недостатков в подходящие для всех сторон сроки;
- уменьшения договорной цены жилья в размере, определенном экспертом;
- денежное возмещение собственных расходов в том случае, если он решил устранить недостатки самостоятельно.
Если нерадивый застройщик в установленный сторонами срок не смог устранить имеющиеся проблемы (понятно, почему нерадивый), то дольщик по закону имеет полное право отказаться от своих обязанностей по договору и требовать возврата денежной доли с процентами, полагающимися по неустойке. При отказе застройщика от выполнения данных законных требований можно обратиться в суд. Для этого необходимо иметь заключение экспертов о наличии недостатков, письменный отказ застройщика о возмещении ущерба, договор о доведении жилья до приемлемого состояния без акта приема-передачи выполненных работ.
Согласно тексту ФЗ № 214, не существует никаких условий для уклонения от ответственности по предоставлению качественных услуг по строительству со стороны застройщика. Срок гарантии не может быть менее 5 лет, это не распространяется на инженерные системы, электропроводку. На данные системы гарантия должна быть не менее 3 лет. Срок гарантии исчисляется со дня подписания акта приема-передачи вновь построенного жилья.
Понятно, что после долгого ожидания большинству покупателей получение ключей от квартиры в только что построенном доме кажется формальностью. В этот момент не хочется думать о явных и скрытых дефектах новенького недешевого жилья, устранение которых может привести к дополнительным затратам. Тем более, что большинство жилья в Оренбурге сдается все же компаниями, дорожащими своей репутацией и явного брака не допускающих. Этим общим благополучным фоном и пользуются, по словам специалистов, «компании-торопыги», под шумок и низкие цены проталкивающие на рынок откровенную халтуру.
Между тем, утверждает наш эксперт, зная, как принимать квартиру в новостройке, вы гарантированно получите в собственность качественное жилье, а в спорных случаях можете в законном порядке попытаться взыскать с недобросовестного застройщика возмещение материальных затрат и морального ущерба, но именно попытаться, так как с нерадивого, недобросовестного застройщика взыскать, чаще всего, нечего, кроме некачественно построенного жилья.
Строители жалуются: когда несколько лет назад принимались законы, регламентирующие сегодня взаимоотнош2ения между сторонами на строительном рынке, то предполагалось, что ответственность перед клиентом в равной степени будут нести и заказчик (то есть тот, кто финансирует проект), и подрядчик (тот, кто строит). По факту же оказалось, что основную ответственность несет именно заказчик, а подрядчик потом может быть привлечен к ответственности лишь в регрессном порядке. А что же будет, если клиенты массово начнут предъявлять претензии по качеству строительства? Да со штрафными санкциями? Добросовестным строителям беспокоится нечего – они и без законов борются за качество. А вот остальным стоит задуматься…
Многомесячная история взаимоотношений застройщика и покупателя жилья завершается подписанием обеими сторонами акта приема квартиры – важного документа, необходимого для регистрации объекта в собственность. К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и принят государственной комиссией в эксплуатацию.
Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора, и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования. Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом 6-ти месяцев, может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.
Проверив соответствующую документацию и убедившись, что дом сдан в эксплуатацию, покупатель квартиры должен внимательно ее осмотреть и, указав в смотровом листе все обнаруженные дефекты, подписать акт приема-передачи объекта. В этом документе указываются строгие сроки устранения выявленного брака. Понятно, что придираться к каждой мелочи не имеет смысла, но на устранении явных недочетов надо твердо настоять.
Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии.
Хотя закон сохраняет за дольщиком право не подписывать акт приема-передачи квартиры низкого качества, большинство покупателей подписывает этот документ в надежде самостоятельно решить проблему. Но уже стали появляться те, кто внимательно изучив закон, понял, что из застройщика можно выжать не только устранение всех недоделок, но и финансовую компенсацию. Наш эксперт рассказал уже о нескольких случаях в городе Оренбурге, когда затраты на устранение недоделок обошлись застройщику в значительные суммы. В столице же подобные прецеденты уже давно превратились в бизнес.
Поэтому совет тут может быть только один: Выбирая застройщика, постарайтесь узнать все о репутации и опыте компании, профессионализме работников, используемых технологиях, а также пообщаться с жильцами уже построенных им домов и тогда никакие проблемы не омрачат вам радость новоселья.
А ведь есть еще вещи, повлиять на которые или проверить которые покупатель практически не состоянии. Из каких материалов производится строительство? Соблюдаются ли технологические нормы при возведении дома? Насколько качественно подготовлен котлован, проведены сварные работы? Насколько сочетается система вентиляции, отопления с остальными параметрами дома (размерами, способом строительства)? К каким источникам воды, электроэнергии, тепла подключен дом (от этого зависит качество воды, перебои с электро- и теплоснабжением)?
Не будучи специалистами, мы с вами не можем оценить все эти характеристики в полной мере, но тем не менее, собираясь купить квартиру в новостройке, обязательно ознакомьтесь с документами по всем этим вопросам. Застройщик обязан их предоставить, так что не стесняйтесь, и если что-то непонятно, спрашивайте, пока не получите ответы.
Есть еще один нюанс во взаимоотношениях застройщик-покупатель. Дело в том, что здесь незримо присутствует государство, которое не только в целом контролирует строительный рынок, но и своей властью подписывает акт сдачи дома в эксплуатацию. То есть, по сути, берет на себя ответственность за то, что данный дом соответствует всем принятым им, государством, нормам и требованиям.
«Под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре (договорное качество), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований (государственное качество). Государственное качество подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию», - рассказывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев.
Надо сказать, что государство достаточно прозорливо увидело возникающую проблему, введя сначала институт СРО, а затем и страхование рисков застройщиков. Но подобных мер оказалось недостаточно, а на усиление своей дальнейшей ответственности власть пока не сподобилась. В результате на рынке появляются здания-уродцы, которые формально соответствуют всем установленным требованиям, а на деле представляют собой плохо спроектированные, и еще хуже выполненные сооружения, построенные непонятно кем и непонятно для кого. Поскольку главная цель подобных проектов – максимальная прибыль, то говорить об энергосбережении, качественных материалах, грамотных коммуникациях не приходится. Все рассчитано только на одно – построить, продать и забыть. Но именно властям впоследствии придется иметь дело с собственниками данных помещений, когда они начнут осыпаться или, тьфу три раза, разрушаться. Акт госприемки подписан? Какие могут быть вопросы? И речь идет не только о локальных маленьких проектах, но и достаточно больших, распиаренных даже на федеральном уровне. Или о проектах, которые строятся в тех местах, где в советские времена категорически запрещалось строить без выполнения серьезных подготовительных работ.
Одно дело, когда подобные проекты реализуются в сговоре между заказчиком и подрядчиком: в этом случае понятно, что их главная цель – объегорить клиента-лоха. Другое дело, когда на рынок прорываются совершенно непрофессиональные строительные компании, пытающиеся за счет всяких манипуляций (цена, сроки, объемы) склонить заказчиков к сотрудничеству. Что делать с этими ребятами, наносящими существенный ущерб всему строительному рынку?
Конечно, в Оренбурге сегодня есть дома, в которых застройщики пытаются максимально соответствовать новым реалиям и совместно со строителями стараются неукоснительно следовать СНИПам. Но большинство строений, особенно строящихся в спешке, не может похвастаться столь щепетильным отношением к качеству жилья. Наш эксперт полагает, что в ближайшее время покупатели подобного жилья массово начнут предъявлять требования об устранении недоделок, для весомости подкрепив их исковыми заявлениями в суд на кругленькие суммы. Строительный рынок, который и так переживает нелегкие времена, ждет резкое ухудшение финансового результата ряда компаний, а возможно даже и их банкротство.
В этой ситуации, отмечает наш эксперт, достаточно четкую позицию заняли прокуратура и другие административные структуры. Несмотря на то, что акт госприемки подписан, прокурор и специалисты данных структур приходят и начинают искать претензии по качеству строительства. В первую очередь среди будущих жильцов. И если таковые жалобщики находятся, то проверяющие своими решениями приостанавливают госприемку до устранения недоделок. А претензии вместе с подрядчиком получают и представители властей, подмахнувшие (часто не выходя из кабинета) акт приемки. И последние уже задумываются – а стоит ли настраивать против себя проверяющих, тем более прокурора, не проще ли внимательнее взглянуть на дом.
И вот тут, полагает наш эксперт, лежит принцип, который стоит сделать главным сегодня в сложной системе взаимоотношений на строительном рынке. ГОСУДАРСТВО вместе с ЗАКАЗЧИКОМ и ПОДРЯДЧИКОМ должно выступать равно ответственным партнером при долевом строительстве. Подписал акт сдачи дома, а после получил претензии от покупателей – будь добр, неси ответственность наряду со всеми. Пусть не материальную, а уголовную для провинившегося чиновника.
И тогда, уверен эксперт, станут не нужными гигантские цифры объемов строительства. Рынок уже не может их переварить, дальше будет еще сложнее. Зато строители и власти, вместо гонки объемов, смогут обратить внимание на качество жилья, отчего выиграет, в первую очередь, потребитель.
В целом, радикальная реформа, которую предлагает Совет по жилищной политике, сильно изменит отечественный рынок недвижимости: многие специально покупали квартиры в недостроенных домах чтобы продать их через 3-5 лет в 1,5-2 раза дороже, эти деньги сегодня столь же необходимы застройщикам для завершения строительства как и кредиты в банках.
Появление банков в схеме долевого строительства может дать им дополнительные рычаги влияния на рынок недвижимости — а хорошо это или плохо, зависит от того, на какой стороне баррикад находится наблюдатель, на стороне покупателей и арендаторов или на стороне продавцов и арендодателей.