Жить по средствам легче в компактном городе, считает главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева. В интервью «БИЗНЕС Online» она рассказывает, где в скором будущем возникнут новые кварталы и как идет работа по Адмиралтейской и Ново-Татарской слободе, а также рассуждает об общих правилах застройки для «денежных мешков» и обычных горожан и о том, почему городу гораздо выгоднее расшевелить Алексея Семина и других владельцев «мертвых зон», чем и дальше «разжижать» территорию столицы.
ТОЧКИ РОСТА В МЕРТВЫХ ЗОНАХ
Татьяна Георгиевна, Институт генплана Москвы в январе представил на рассмотрение города четыре варианта концепции генерального плана Казани до 2035 года. Какой вариант развития вам кажется наиболее приемлемым для города?
Т.П.: Разработчики генплана предлагают нам определиться и выбрать одно из двух возможных направлений — развивать город в границах Казани, активно осваивая новые незастроенные территории, или компактно, когда приоритет отдается более рациональному использованию уже застроенных территорий. Градостроители, архитекторы уже много лет высказывают мнение, что город не может позволить себе «расползаться» территориально до бесконечности. В первую очередь в силу огромной нагрузки на городской бюджет. И я солидарна с этим мнением. Осваивая новые территории под застройку, город обязан создать там качественную среду обитания для горожан — строить дороги, социальные объекты, то есть обеспечить новые районы полноценной инфраструктурой, включая инженерную и рекреационную. Это миллиарды и миллиарды. А ведь надо и существующую застройку содержать. В текущих экономических реалиях это просто неподъемная нагрузка для бюджета. Никто не обещает, что через пару-тройку лет тренд изменится и на нас прольется золотой дождь. Поэтому надо быть реалистами. Сегодня нужно тратить деньги на повышение качества существующей городской среды и очень рационально подойти к освоению рыхлой и неэффективной застройки, в том числе в центре и на промышленных площадках. Тем более что плотность городской застройки в Казани намного ниже нормативной плотности для городов наподобие Казани, городов-миллионников.
С чем это связано?
Т.П.: Тут несколько факторов, первый: у нас низкоэтажный центр, а исторические кварталы в основном представляют собой «бублики», где за периметром прячутся от глаз пустоты или неприглядные, практически неиспользуемые дворовые постройки. Отчасти это связано с пока еще не столь высокой ценой на землю, отчасти с некачественно проведенным в 90-х годах межеванием. До сих пор у нас много участков в центре, к которым нет доступа, или есть участки такой изрезанной формы, что невозможно разместить полноценные здания. Если посмотреть на Казань сверху, эти пространства, которые не видны с территорий общего пользования, выглядят устрашающе.
Другим очень важным фактором, понижающим общую плотность, является наличие в Казани так называемого среднего пояса — промышленных зон с очень низкой плотностью застройки.
Поэтому я придерживаюсь мнения, что мы должны пойти по пути компактного города, застройка «мертвых зон» и уплотнение частично застроенной территории — это то, чем мы и должны, и можем заниматься. Я убеждена, что город как рачительный хозяин должен вкладываться в совершенствование имеющейся городской среды, жить по средствам.
«КАК ТОЛЬКО ВОЗНИКАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ УЙТИ В БОЛЕЕ ДЕШЕВОЕ МЕСТО, ЛЮДИ УХОДЯТ»
Действительно, в центре немало пустых территорий, например, в районе Центрального колхозного рынка. Почему они не застраиваются?
Т.П.: У земли в районе Центрального рынка есть несколько хозяев, крупнейший из которых — Алексей Семин. Он не торопится осваивать эту территорию, поскольку с застройкой в центре много сложностей, а история с «Адмиралом» парализовала его инвестиционные проекты. Не спешат и другие собственники. И хотя в последние годы популярность центра возрастает, в центр инвесторы все же возвращаются, но в связи с тем, что в исторической части города действуют особые регламенты, ограничивающие высотность зданий, предписывающие особые требования к архитектурным решениям новых зданий, сохранение исторической рядовой застройки и реставрацию объектов культурного наследия, этот процесс еще не набрал обороты, соответственно, есть еще резервы, которые могут быть вовлечены в оборот. Другими словами, новое строительство в центре и приспособление исторической застройки под новые функции обходятся инвесторам гораздо дороже, чем строительство на новых площадках. И при прочих равных условиях инвестор выбирает чистую площадку без обременений и ограничений, то есть с удовольствием уходит на более дешевые площадки окраин. Это, кстати, не какая-то казанская особенность, а вполне универсальная и интернациональная реальность.
Вы недавно предложили обязать застройщиков размещать часть парковочных мест над землей. Но чем плохи подземные паркинги? Ведь это экономия территории...
Т.П.: Вы совершенно правы, но, к сожалению, мы очень часто видим, как собственники максимально застраивают участок под предлогом обеспечения парковки в подвальных этажах, а потом эти парковки превращаются в склады, в магазины, и все что угодно кроме парковки, а посетители паркуют машины на газонах, детских площадках и в соседних дворах. Поэтому новые требования, которые мы внесли в правила застройки и землепользования Казани (вступают в силу на этой неделе), предписывают для нежилых зданий размещение не менее 15 процентов парковок на территории участка. Это правило не распространяется на исторические территории, где действуют иные регламенты, приоритетом которых является защита исторической среды, и где такое правило не позволит сохранить историческую планировочную структуру.
Если вернуться к разговору о застройке в центре, была еще причина, которая оказала негативное влияние на разжижение застройки, понизив инвестиционную привлекательность центра. Как ни странно, это совместный эффект двух, казалось бы, положительных факторов — утверждение генплана в 2007 году, который расширил границы города и создал дешевые инвестиционные площадки, и программа ветхого жилья, обеспечившая жителей аварийного жилья комфортными квартирами. Одновременно эти программы вывели значительную часть и жителей, и инвесторов из центра, это как бумеранг понизило цену земли и обеспечило длительную стагнацию центральных территорий, из которой мы с трудом выбираемся до сих пор.
Если новый разрабатываемый сейчас генплан скажет «Границы города остаются прежними, но мы ставим жесткие ограничения на застройку на присоединенных ранее территориях», то бизнес в конечном счете будет заинтересован в возвращении в центр, более рациональному и эффективному освоению территорий центра и средней зоны.
«ЕСТЬ ТЕРРИТОРИИ, КОТОРЫЕ МЫ ЗАЩИЩАЕМ ГОДАМИ»
Где еще помимо центра есть резервы для развития и застройки?
Т.П.: Между центральной частью города и микрорайонами Азино, Горки есть так называемый средний пояс, о котором я уже упоминала. Сюда относится также прибрежная территория вокруг речного порта, а также район Компрессорного завода и улицы Журналистов. Это промышленная зона, которая раньше была городской окраиной, которую город просто перешагнул и стал развиваться дальше. Этот средний пояс сложился из складских площадок, территорий промышленных предприятий, многие из которых либо вывели свои производства на другие площадки, либо развалились. Из оставшихся предприятий многие нуждаются в модернизации, которая также может высвободить площади под развитие.
Сейчас, например, активно обсуждается вопрос преобоазования территории в районе речного порта, в Ново-Татарской слободе, Адмиралтейской слободе.
Но когда от обсуждений вы перейдете к действиям?
Т.П.: Они уже начались. В Адмиралтейской слободе полным ходом идут работы над первым крупнейшим проектом очистки старого русла Казанки, над мастерпланом Ново-Татарской слободы работают проектировщики APUDG (Малайзия), началась застройка территории на пересечении улиц Зорге и Даурской, стартовала реновация территории рядом с «Максидомом». Несколько десятилетий здесь был мертвый угол, обнесенный бетонным забором, а теперь появится комплексная застройка со школой, детскими садами, парковками и т. д.
Если двигаться дальше по Зорге, то мы подойдем к территории бывшего мясокомбината. Мы несколько лет занимаемся этой территорией вместе с собственниками. В свое время комбинат разработал проект планировки территории с учетом размещения жилого района на этом месте, но он не отвечал градостроительным нормативам. Этот проект планировки был отклонен, и теперь, пока собственник не разработает проект, соответствующий всем нормативам, обеспечив комфортную жилую среду, пока не будет найден компромисс между интересами собственников и интересами жителей, там строительство вестись не будет.
То есть город не только разрешает, но и запрещает?
Т.П.: Конечно. Знаете, какие битвы иногда разыгрываются в моем кабинете? На некоторых участках собственники меняются по несколько раз, многие не в интересах будущих жителей пытаются согласовать некачественные проекты с невозможным количеством жилья, настаивают на своем. Есть территории, которые мы защищаем годами. По одному участку на улице Габишева за время моей работы сменилось четыре собственника. Каждый хочет строить там жилье. А жилье там никогда не планировалось, в округе все школы и детские сады переполнены, рядом АЗС. Как только убеждаются, что жилье построить нельзя, без зазрения совести продают следующему.
«СЛОЖНО ОБЪЯСНИТЬ, ЧТО ЭТО НЕ НИЧЕЙНАЯ ТЕРРИТОРИЯ, А ПЛОЩАДКА, ЖДУЩАЯ СВОЕГО ЧАСА»
Но не станет ли движение по пути компактного развития возвратом к той самой «точечной застройке», которая вызывала столько негатива?
Т.П.: Термином «точечная застройка» сейчас часто пользуются не по назначению. Что такое точечная застройка? Это застройка, не отвечающая строительным нормам и правилам, которая размещается на участках, не приспособленных для строительства, нарушая права соседей. Как например, на улице Восстания, где мэр два года назад запретил строительство высотного дома на месте маленького сквера во дворе. Если проанализировать типологию сталинской застройки, композицию квартала, то становится очевидно, что этот участок планировался именно как сквер. То есть предполагавшаяся там застройка не соответствовала планировочной структуре квартала.
Но у нас часто называют точечной застройкой здания, которые «сажаются» на территории, где строительство было предусмотрено изначально, обозначено в документах территориального планирования как территория застройки, но по каким-то причинам не осуществлено. А жители привыкли, что годами рядом с ними пустырь, начинают считать его «своей» территорией. И сложно людям объяснить, что это не ничейная пустующая территория с выросшими здесь красивыми березками, а незастроенная площадка, которая ждет своего времени.
А когда приходит время строить, жители начинают возмущаться тем, что исчезают протоптанные тропинки, сносятся посадки. Так было, например, в одном из дворов по проспекту Победы. В одной из жилых групп еще на этапе планирования Азино было зарезервировано место под детский сад, но многие годы не было денег на его строительство. Но как только город изыскал средства на строительство детского сада, жители стали возмущаться: зачем нам детский сад, стройте его в другом месте! В конце концов, был найден компромисс и детский сад все же был построен, но это был болезненный процесс. Я хочу сказать, что, живя в городе, нужно жить по правилам города и понимать особенности и нужды городского развития. Я могу только посоветовать: при покупке недвижимости, пожалуйста, старайтесь узнать как можно больше об участке, застройщике, планах на прилегающие территории! Это поможет избежать разочарований впоследствии.
Еще один такой пример — на Ново-Песочной улице, на участке рядом со строящимся зданием Арбитражного суда Татарстана, в соответствии с концепцией застройки этой территории был построен жилой дом. Нам пришлось ответить не на один десяток жалоб жителей близлежащих домов, недовольных тем, что началось строительство в поле, к которому они привыкли. И ведь никто уже не вспомнил, что это поле — бывшая Суконная слобода, жители которой тоже, наверное, не были в восторге от строительства многоэтажек вдоль улицы Павлюхина.
И процесс застройки продолжается. Так и участок, ограниченный улицами Павлюхина, Луковского, Островского, Тихомирнова, не застроен, но появится инвестор, и он будет застраиваться. Другой пример — участок Госжилфонда под строительство домов по соципотеке на улице Спартаковской. Жители пятиэтажных домов по соседству тоже считали, что этот участок останется свободным навсегда. Кстати, в собственности у Госжилфонда есть еще целый ряд незастроенных участков в разных районах города, и все они рано или поздно будут освоены.
Город — это живой организм, он постоянно растет, видоизменяется, приспосабливается под нужды жителей и экономики. Только на нашей памяти Казань очень изменилась. И было бы неправдой сказать, что все стало хуже.
«СОБСТВЕННИКОВ НЕБОЛЬШИХ УЧАСТКОВ МЫ УБЕЖДАЕМ ДОГОВАРИВАТЬСЯ МЕЖДУ СОБОЙ»
Значит ли это, что при утверждении любого варианта генплана город будет отдавать приоритет комплексной застройке?
Т.П.: Там, где это позволяет территория. Проблема в том, что в городе много мелких участков, которые были нарезаны, размежеваны и принадлежат разным собственникам. По своим размерам эти участки часто просто не имеют потенциала для комплексного развития.
Как работать с такими участками?
Т.П.: Разрозненных собственников небольших участков мы убеждаем договариваться между собой, сообща разрабатывать комплексный проект, отвечающий современным требованиям. Это трудно, не всегда возможно, и поэтому очень радостно, когда все же получается. Например, в районе улиц Гвардейской и Даурской три крупных участка на месте садов, баз и аварийных жилых домов принадлежат разным компаниям. Городу удалось объединить их и найти компромисс в вопросе комплексной застройки.
Одна из компаний разработала общий проект планировки на всю территорию, которая предусматривает не только развитие отдельных участков, но и строительство общей инженерной и транспортной инфраструктуры, а необходимые соцобъекты будут построены на месте аварийных домов, расселять которые будут сами инвесторы. То есть частные компании берут на себя обеспечение квартирами жителей аварийных домов, на месте которых появятся школа и детский сад, необходимые для обеспечения новой жилой застройки. И это наиболее цивилизованный, практически идеальный вариант сотрудничества города с застройщиками.
Какие территории-пустоты могут попасть под застройку в скором времени?
Т.П.: Готовится проект планировки промзоны в районе улиц Гвардейской, Кутуя, Родина, на финишной прямой проект застройки возле МКДЦ, продолжается застройка жилого района «Седьмое небо» (район «Икеи»), готовится к строительству жилой район по улице Тэцевской.
«ДАЖЕ ЕСЛИ ПРИДЕТ «ДЕНЕЖНЫЙ МЕШОК», НИКТО НЕ ДАСТ ЕМУ СТРОИТЬ В РЕКРЕАЦИОННОЙ ЗОНЕ»
А где гарантии, что в новом генплане не пострадают рекреационные зоны?
Т.П.: Все зеленые зоны на сегодня проинвентаризированы, обозначены на карте города как рекреационные территории, регламенты которых не позволяют строительство, кроме, конечно, необходимых объектов для рекреации или содержания этих территорий. Большая часть имеет статус особо охраняемой природной территории, есть городские леса, парки и скверы. В генеральном плане города есть раздел, посвященный формированию и защите рекреационного природного каркаса, который не только утвердит известные нам зеленые зоны, но и определит новые территории, которые должны быть зарезервированы для будущего озеленения и включения в общую систему.
Но еще раз повторюсь, что есть территории, предназначенные под застройку, где имеются насаждения, здесь строительство будет вестись в соответствии с местными нормативами, в том числе с учетом необходимой компенсационной посадки, если происходит снос деревьев.
Значит, вы примете сторону застройщика?
Т.П.: Я принимаю сторону закона. Полагается здесь строить по генплану, готов застройщик учитывать интересы города и местных жителей — будет стройка, не полагается — стройки не будет.
Как выстраивается ваша работа с помощником президента Татарстана Наталией Фишман в части разработки проектов благоустройства парковых зон?
Т.П.: Прошлый год был первым в нашей совместной работе, и я считаю, что у нас сложился нормальный рабочий алгоритм. Любой проект парка начинается с градостроительного анализа, который проводят проектировщики при участии Наталии Львовны, нашего управления, администрации района, общественных организаций. Анализируется застройка рядом с парковой зоной, основные входы и сложившееся использование, транспортные и пешеходные потоки, определяются основные пользователи, природные особенности, проблемы территории и так далее. Разрабатывается техническое задание по парку или скверу. Затем начинается работа над проектом, когда проектировщик работает напрямую с Наталией Львовной, жителями, администрацией района. Завершенный эскизный проект рассматривается и согласовывается управлением архитектуры, комитетом внешнего благоустройства, при необходимости министерством экологии.
По проекту реконструкции лесопарковой зоны близ озера Лебяжьго есть подвижки?
Т.П.: Это гигантская территория, полноценный проект которой будет прорабатываться не один год. В прошлом году была разработана концепция развития территории, определены ценные зоны, где нежелательно увеличивать антропогенную нагрузку, и зоны, которые могут быть использованы в целях рекреации, определены приоритетные мероприятия. Работа над проектом будет продолжаться и этом году. Но каждый год будет осуществляться благоустройство в соответствии с проектом данной очереди.
Возвращаясь к центру города, хотелось бы обсудить историю с утверждением нового проекта зон охраны ансамбля Казанского кремля и отмены проекта зон охраны памятников Казани от 1988 года. Общественники начали бить тревогу, в чем там дело?
Т.П.: Проект зон охраны (ПЗО) от 1988 года разрабатывался с учетом существующей на 88-й год исторической застройки. Этот проект зон охраны практически не соблюдался с момента его утверждения, и сегодня, через 33 года, Казань — это совершенно другой город. К сожалению, за это время была утеряна значительная часть исторической застройки, и мне, как и многим казанцам, жаль, что некоторые районы сохранились только в фотографиях и в памяти. Появились новые здания, и справедливости ради нужно сказать, что не вся новая застройка неудачная. Поэтому регламенты ПЗО 88-го года к нынешней ситуации уже просто не применимы. Они фактически созданы для другого города, которого уже нет. В то же время все сохранившиеся объекты культурного наследия находятся под охраной государства. Что касается нововведений, то новый ПЗО Кремля жестко регламентирует высотные характеристики застройки на значительной территории исторического центра. А в отношении остальной территории центра города действует утвержденный в 2015 году проект планировки «Центр», где параметры строительства жестко регламентированы. К тому же действует механизм рассмотрения всех проектов в центре города на уровне архитектурного профессионального сообщества и межведомственной группы при президенте РТ.
Мы считаем, что в такой ситуации полного контроля над строительством в историческом центре ПЗО 88-го года не только не помогает, но может принести значительный вред. Бессмысленные жесткие ограничения на любые виды строительных работ просто уничтожат только что начавшую возрождаться инвестиционную активность и пришедшую за ней жизнь в центре. Следование этому документу привело бы к тому, что через пару лет в центр вернулась бы забытая уже нами картина — заброшенные здания, свалки, запустение. Мы что, снова хотим видеть улицы в центре, по которым страшно ходить даже днем, потому что жизнь там прекратилась? В то же время в дополнение к действующему ПЗО Кремля, проекту планировки, Казани придан статус исторического поселения, что также предполагает защиту исторической застройки, а в ближайшее время появится новый ПЗО города уже с учетом сегодняшнего состояния и задач города, разработанный в соответствии с сегодняшним законодательством.
Так что ситуация в центре находится под полным контролем и беспокоиться не о чем. И хотя в центре есть примеры неудачных зданий, с другой стороны, я не могу не отметить включения современной застройки, которые происходили и в начале ХХ века, и в сталинский, и в хрущевский периоды, и в 70-е годы, когда появились высотки университета и «УНИКС». Вся эта разномасштабная, разностилевая застройка и создает как раз неповторимый образ Казани. А если мы пойдем по пути полного запрета на все, по пути «мумификации» городского пространства и не дадим возможности появления яркой современной архитектуры, то лишим город возможности естественного развития, которая и делает город живым, разным и «своим» для каждого поколения.
Опубликовано в «Бизнес-online» 10.03.2016